2018農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新政策：中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
那么決定土地流轉(zhuǎn)的重要因素有哪些呢？
土地流轉(zhuǎn)怎么申請補(bǔ)貼
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具有穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系土地流轉(zhuǎn)時間在3年以上，單宗土地流轉(zhuǎn)面積在1000畝以上（土地股份協(xié)作社入股面積300畝以上。按這個畝數(shù)算的話，土地流轉(zhuǎn)方假如不曉得這個獎勵政策，分分鐘損失3—10萬元。
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土地流轉(zhuǎn)價錢不低于農(nóng)戶終年直接運(yùn)營純收入或市、縣規(guī)則基準(zhǔn)價，同時確保流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每年的收益取得穩(wěn)定增長。對流轉(zhuǎn)期限在三年以上的范圍流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價錢確實(shí)定應(yīng)采取實(shí)物計(jì)價、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項(xiàng)目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度，以確保農(nóng)民久遠(yuǎn)土地收益不降低。
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曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照，且具有一定的示范帶動作用或范圍、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)（有章程、股權(quán)證書、實(shí)行“保底分紅”）的土地股份協(xié)作社或農(nóng)場能夠優(yōu)先取得相應(yīng)的補(bǔ)貼扶持。
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契合土地承包政策法律，土地流轉(zhuǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)，曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉(zhuǎn)合同，合同手續(xù)完備，且此合同具有法律效益。
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最后還需求當(dāng)?shù)卣⒅赝恋亓鬓D(zhuǎn)工作，可以布置出土地流轉(zhuǎn)后的鼓舞扶持資金，用于對土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點(diǎn)省份是有財(cái)政部撥款的，沒有提到的省份需求提早到有關(guān)部門咨詢。
土地流轉(zhuǎn)合同要怎么簽
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流轉(zhuǎn)方?jīng)]有具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)
簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人，或者是村集體越權(quán)發(fā)包。有些時候權(quán)利人還一地多簽，整出許多流轉(zhuǎn)合同。
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流轉(zhuǎn)合同中的內(nèi)容不規(guī)范
在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見，如以下幾種情況：
（1）不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。
（2）合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán)；轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。
（3）簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。
（4）合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。
（5）合同中未能說明雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
③流轉(zhuǎn)合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白，否則很容易牽扯到糾紛。
④流轉(zhuǎn)合同經(jīng)過雙方簽訂后，最好去相關(guān)土地管理部門進(jìn)行登記。否則很容易被判定為無效合同。
⑤流轉(zhuǎn)合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素
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糧價
糧價的高低會直接影響到當(dāng)?shù)赝恋氐淖饨稹１热缛ツ暧衩變r格下降，導(dǎo)致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價格整體下降。若糧價高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同，因此當(dāng)糧價降低，地租卻不降時，他們的種植收益將受到很大沖擊。
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土地流轉(zhuǎn)面積
土地流轉(zhuǎn)面積對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細(xì)碎化且分散的現(xiàn)實(shí)情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉(zhuǎn)價格。
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土地年收益
土地年收益對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)獲得土地是基于獲得未來土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當(dāng)土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價格。
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土地流轉(zhuǎn)期限
土地流轉(zhuǎn)期限的長久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進(jìn)行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長的土地流轉(zhuǎn)價格，要高于承包年限短的。
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土地位置
不同地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，對于土地流轉(zhuǎn)的定價也不一樣。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價格較高，而對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉(zhuǎn)平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。
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土地質(zhì)量
不同性質(zhì)、質(zhì)量的土地，流轉(zhuǎn)的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價格較高。土地的質(zhì)量越高，農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對較高，流轉(zhuǎn)的價格自然也高。
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