隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。那么土地估價具體是什么？它有什么作用？怎樣去評估土地價值呢？以下將逐一為您解答。

什么是土地估價（土地評估）？

土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

概念要點：

1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。

2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。

3、土地估價必須考慮土地政策的影響。

4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。

5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

為什么要做土地的估價？

1、土地估價有助于土地交易的順利進行

隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

2、土地估價有助于企業投資決策

土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

3、土地估價有助于土地市場的完善

我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。

4、土地估價有助于土地市場管理

土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

怎樣做土地估價（土地評估）？

收益還原法

在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。

適用范圍：適用于有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地產的估價。

1、首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(房地產)的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。

計算公式：a－B·r2＝L·r1    L=（a－B·r2）/r1=a1/r1

式中：L—土地價格；B—建筑物的價格(依其他方法求得)；a—建筑物及其相應范圍的土地所產生的純收益(a為折舊后收益)；r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；a1—土地的純收益。

2、基本步驟

（1）計算總收益：總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。分析可能產生的各種收益，按客觀、持續及穩定等原則確定。

（2）計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等總費用是指為創造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用?？傎M用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。分析可能產生的各種費用支出，計算加總一般正常合理的必要年支出。

（3）計算土地純收益：從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

（4）確定合適的還原率：是影響地價高低的重要因素，要慎重選擇。

（5）選擇公式求算地價：根據公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應的計算公式，將純收益用相應的還原率進行還原，即得土地的收益價格。

市場比較法

在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。

適用范圍：從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區，交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，還可用于評估土地或房地產的租金，以及用于其他估價方法中有關參數的求取。

1、直接比較過程：

修正系數=待估宗地條件指數/比較案例條件指數

2、間接比較過程

如果已設定標準地塊，也可利用標準地塊為比較基準，確定待估宗地的價格。過程中要先進行標準化修正，然后再以比較確定待估土地價格。具體形式為：

3、市場比較法的估價步驟

（1）調查與選擇比較交易案例

（2）確定價格可比基準

（3）進行交易情況修正

（4）進行估價期日修正

（5）區域因素比較與修正

（6）個別因素比較與修正

（7）其他相關修正：使用年限修正、容積率修正等

（8）確定比準價格

剩余法（假設開發法）

剩余法(又稱假設開發法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

適用范圍：假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統稱為“待開發房地產”。

對于有規劃設計條件要求，但尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的清況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結果的影響，或估價結果對它的依賴性。

成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用范圍：

1、新開發土地，不適用建成區域已開發土地估價；

2、土地市場欠發育，交易實例少的地區，無法用市場比較法估價時采用；

3、工業用地估價，城區或市區工業用地除外；

4、 既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。

影響土地價格的因素有哪些：

1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。