隨著國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個縣（市、區(qū)）進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點的啟動，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市開始進入實質(zhì)性試驗階段。而如何解決一些關(guān)鍵性問題，不僅直接關(guān)系到農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地能否順利入市，更直接影響到我國農(nóng)村土地制度改革進程的推進。

　　問題一：范圍太窄，難以打開局面

　　按現(xiàn)行政策，農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地主要指鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）企業(yè)等具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的用地。，現(xiàn)實中，這部分用地面積占農(nóng)村建設(shè)用地的比例很小，且多集中分布于東南沿海發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村，廣大內(nèi)陸地區(qū)該類用地面積比較少，其入市流轉(zhuǎn)是否能夠為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建打開局面值得思考。

　　問題二：是以規(guī)劃用途還是現(xiàn)狀用途入市？

　　根據(jù)十八屆三中全會決議和國土資源部相關(guān)文件要求，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，必須要在符合土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃的前提下才能進行，卻沒有具體規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地是以現(xiàn)狀用途還是規(guī)劃用途入市。這個問題直接關(guān)系到土地交易雙方的出價，直接影響到集體建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變后增值收益的分配，直接關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地交易是否能夠順利展開，需要慎重對待。

　　問題三：城市規(guī)劃圈內(nèi)與圈外的土地交易收入差距較大

　　由于我國特有的規(guī)劃體系，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)每一地塊的未來用途都有細致、明確的劃分，因此，處于城市規(guī)劃圈內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，土地增值潛力大，這些集體土地易于交易、交易價值大，且農(nóng)戶的期待值較高。而位于城市規(guī)劃圈外的土地，其規(guī)劃用途不夠明確，且區(qū)位相對較差，以至于交易困難，交易收入難以提高。所以，如何解決圈內(nèi)與圈外集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易的差距值得思考。

　　問題四：和誰交易？

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對象目前沒有明確規(guī)定，在實施中存在以下兩種可能：一是只能入市交易給政府，集體建設(shè)用地使用權(quán)人與政府進行討價還價，最終實現(xiàn)土地價值；二是建設(shè)用地使用權(quán)人可以自由選擇交易對象，既能與政府交易，也能與其他主體進行交易。若是其交易對象限于政府，那么表面上看是允許農(nóng)村土地自由交易，實則是形成了新的政府壟斷，政府依然處于交易的強勢地位，農(nóng)戶的權(quán)益依然無法得到保障。

　　問題五：增值收益的如何分配？

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，政府獲得大部分土地增值收益的征地模式已不現(xiàn)實，但若是將土地流轉(zhuǎn)收益全部留給農(nóng)村集體或農(nóng)戶個人，也缺乏合理性。所以，如何實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后增值收益在農(nóng)戶、集體、政府之間公平、合理分配就顯得尤為重要。政府是通過土地交易額的分成直接參與收益分配，還是通過稅收等手段間接參與分配？多方主體參與增值收益分配比例又當(dāng)如何劃分？這些問題都是亟需回答的問題。

　　問題六：入市交易平臺選擇

　　選擇不同的平臺類型具有不同的優(yōu)缺點。一種方案是建立以政府為背景的交易平臺，諸如許多地方已有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺、承包地交易平臺等，這些平臺具有搭建成本低、政府信譽高等優(yōu)點，但存在辦事效率低、缺乏監(jiān)督等不足。另一種方案是建立引入社會資本的第三方交易平臺。這類平臺可以給予農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)主體更平等的交易地位，更方便、靈活的交易機制，但也存在著信譽擔(dān)保風(fēng)險。