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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),正式叫法是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),是指承包農(nóng)戶將自己承包的集體土地部分或全部以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營(yíng),農(nóng)戶從中收取一定收益的行為。土地流轉(zhuǎn)是通過(guò)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離,來(lái)提高土地的利用率,推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化,從而提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和增加農(nóng)民收入。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。在現(xiàn)階段,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式為互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股、轉(zhuǎn)讓等方式。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格采取分類指導(dǎo)的方法,按照科學(xué)測(cè)算、現(xiàn)實(shí)比較和幅度遞增相結(jié)合的要求,參照以下方法進(jìn)行測(cè)算:
(一)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)(即基準(zhǔn)價(jià)):根據(jù)每畝土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)常年農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量×農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格-生產(chǎn)成本(包括人工成本)=當(dāng)年每畝土地流轉(zhuǎn)收益底線價(jià)格。
(二)資源要素加權(quán)法:根據(jù)資源配置水平,如,地形特點(diǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等情況,確定相應(yīng)的流轉(zhuǎn)浮動(dòng)收益。
(三)遞增幅度測(cè)算法:根據(jù)物價(jià)上漲情況,確定土地流轉(zhuǎn)收益遞增幅度。指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在合同中約定,按一定年限遞增一定比例的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。
(四)特定因素調(diào)整法:根據(jù)自然災(zāi)害、國(guó)家重大政策調(diào)整等特定因素,經(jīng)雙方協(xié)商可依法對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格作出相應(yīng)的調(diào)整。特定因素包含的內(nèi)容和土地流轉(zhuǎn)調(diào)整價(jià)格由土地流轉(zhuǎn)雙方在合同中協(xié)商確定。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方需要可以采取不同的形式進(jìn)行,其主要有以下幾種形式:
(一)轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)(承包方將土地交他人代耕不足一年的除外)。
(二)出租。出租是指承包方將部分或全部土地承包權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。
(三)互換。互換是指在承包方之間為方便耕作或者各自需要,對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
(四)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源,經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意,將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶,由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止,原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。
(五)入股。入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán),自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化股權(quán),入股組成股份公司或者合作社等,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
除以上幾種形式以外,還可以采取其他的流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),但不論采取任何流轉(zhuǎn)方式,都要在流轉(zhuǎn)雙方自愿的基礎(chǔ)上,依法依規(guī)的進(jìn)入流轉(zhuǎn)程序。
《中華人民共和國(guó)土地承包法》第三十六條規(guī)定:“土地 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有,任何組織和個(gè) 人不得擅自截留、扣繳。”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)費(fèi), 包括轉(zhuǎn)包的轉(zhuǎn)包費(fèi)、出租的租金、出讓的價(jià)金,具體金額 應(yīng)由雙方當(dāng)事人在合同中協(xié)商決定。承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益受法律保護(hù),任何組織和個(gè)人不得擅_自截 留、扣繳。