1 ? 養(yǎng)老院用地
按照全國土地分類，養(yǎng)老院屬于公共建筑用地中的慈善用地，從屬于土地三大分類中的第二類，即建設(shè)用地。
拓展：2013年7月1日起施行的 《老年人權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，地方各級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比例及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地及所需物資。非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。
2 ? 養(yǎng)老院土地政策
自35號文出臺以來，國務(wù)院各部門及地方政府陸續(xù)出臺多個利好民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各項政策，包括土地、投融資、財政補(bǔ)貼、人才培養(yǎng)、稅費優(yōu)惠等政策。土流網(wǎng)整理近幾年國家關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的八個重要指導(dǎo)文件，供大家學(xué)習(xí)參考。
一、國務(wù)院辦公廳《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)（2011-2015 年）》（國辦發(fā)[2011]60號）
（四）完善扶持政策，推動健康發(fā)展
各級政府應(yīng)將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學(xué)布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
二、民政部《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》（民發(fā)[2012]129號）
(十七)落實民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策。將民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計劃，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
(十八)鼓勵民間資本對閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會資源進(jìn)行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務(wù)。
三、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）
（三）政策措施—完善土地供應(yīng)政策。
1.各地要將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。
2.對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。
四、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見（國發(fā)[2013]40號）
（三）政策措施—加強(qiáng)規(guī)劃布局和用地保障
各級政府要在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮健康服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴(kuò)大健康服務(wù)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障非營利性機(jī)構(gòu)用地。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)規(guī)定在公共服務(wù)設(shè)施中保障醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)等健康服務(wù)業(yè)相關(guān)設(shè)施的配套。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦健康服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務(wù)項目可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。
五、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》（建標(biāo)[2014]23號）
（四）強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管
在城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審查過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實《意見》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃要求，確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設(shè)置國有建設(shè)用地使用權(quán)。凡新建城區(qū)和新建居住小區(qū)，必須按照《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)。
（六）建立養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作協(xié)作機(jī)制
各地國土資源主管部門應(yīng)將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，按照住房開發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)的要求，對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地依法及時辦理供地和用地手續(xù)。
六、國土資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)<養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見>》的通知（國土資廳發(fā)[2014]11號）
1.養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。
2.經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓(租賃)土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金(租金)。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。
3.營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，不得設(shè)置要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信等級等作為出讓條件。
4.實行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng);不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。
5.新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用年度計劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。
6.新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5 公頃。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。
7.鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價款。
8.企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。
9.利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
七、發(fā)展改革委、民政部等部門《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》（2014）
（四）強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管—加大政府投入和土地、金融等政策支持力度
醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身設(shè)施用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃。營利性項目按照相關(guān)政策優(yōu)先安排供應(yīng)。強(qiáng)化對醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身設(shè)施建設(shè)用地的監(jiān)管，嚴(yán)禁改變用途。
八、國土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2015〕37號）
（五）促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整
房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。
3 ? 養(yǎng)老院用地性質(zhì)
國土資源部日前下發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，明確提出九條意見。
??《意見》第三條明確規(guī)定，“新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。”
??上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國土資源部日前出臺養(yǎng)老用地政策，直接對未來的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生利好影響。有保有壓的政策引導(dǎo)、公益性和市場化的運作、城鄉(xiāng)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)等模式，都能振奮相關(guān)投資者。
??會所等商業(yè)設(shè)施用地未入列
??去年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》要求保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理。
??國土部最新的《意見》首先明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。明確專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于此范圍。
??《意見》同時明確，規(guī)劃為醫(yī)衛(wèi)慈善用地的土地，方可布局養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房，并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。
??嚴(yán)躍進(jìn)分析說，政策中明確了老年酒店等物業(yè)不屬于政策“偏袒”的領(lǐng)域。過去很多開發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，本意是在規(guī)避繳納土地出讓金和限購政策的影響。此次將養(yǎng)老用地的政策鼓勵范圍明確界定，規(guī)范未來房企的開發(fā)思路。
??北京和深圳等發(fā)達(dá)城市在此領(lǐng)域是率先“吃螃蟹”的城市。
??北京早已出臺政策明確：由政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，今后將由政府部門劃撥土地，不需要繳納土地出讓金。而社會資本投資建設(shè)的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，應(yīng)在限定地價、規(guī)定配套建設(shè)和提出管理要求的基礎(chǔ)上，采用招拍掛等方式供地。
??2013年，北京還按照“計劃適度超前，有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則，結(jié)合區(qū)縣和相關(guān)部門提供的項目梳理，2013年計劃中首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地供地計劃100公頃，加大民生用地供應(yīng)。
??今年4月10日，深圳掛牌出讓的兩幅養(yǎng)老設(shè)施用地，成為全國首例掛牌出讓的養(yǎng)老設(shè)施用地。盡管此前被認(rèn)為對房企吸引力不大，但現(xiàn)場競價異常激烈。最終，兩幅地塊成交價格共為6.28億元，相比出讓底價1.085億，溢價4.78倍。
??就加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管，《意見》規(guī)定：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用權(quán)可整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；不得改變規(guī)劃確定的土地用途，否則依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的居住用房，可參照公共租賃住房，套型限定在40平方米以內(nèi)；向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最長不能超過5年。
??以地促養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展
??中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果單靠政府財政資金和公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去解決社會養(yǎng)老顯然很難，民營機(jī)構(gòu)和社會資本如何介入需要找到平衡點，其中一大掣肘便是土地。
??按照“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標(biāo)，平均每千名老人擁有的床位數(shù)要達(dá)到30張。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，到2015年，全國養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)660多萬張，目前尚有280多萬張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計算，約需8400萬平方米的建筑面積。
??國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前表示，目前一些公辦養(yǎng)老院能享受的政策支持，民營養(yǎng)老院享受不到，還有改進(jìn)的地方。只要是符合城市規(guī)劃且確實是從事養(yǎng)老事業(yè)的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，未來在用地方面也可能享受到政策扶持。
??《意見》與此相關(guān)的表述為：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用年度計劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。
??在供地方式具體支持上，《意見》明確，養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥供地。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。
??“鼓勵租賃的方式來獲取養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，是對養(yǎng)老用地市場化運作下的融資創(chuàng)新，這能直接降低土地成本。”嚴(yán)躍進(jìn)說，土地制度創(chuàng)新優(yōu)先，能打消各類涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的顧慮，并優(yōu)化養(yǎng)老企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流安排。
??國土部還鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，規(guī)定企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。（作者 胡健）
??嚴(yán)躍進(jìn)分析說，在一定的基礎(chǔ)上，免收土地年租金或土地收益差價，將降低此類投資者的成本。社會力量參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，利好未來社區(qū)養(yǎng)老模式的成熟。
??此外，《意見》還明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為集體內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
??嚴(yán)躍進(jìn)分析說，這符合目前新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的基本要求。部分城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地，自然環(huán)境相對優(yōu)良，符合郊區(qū)養(yǎng)老的需求。土地市場放松，能緩解老齡化帶來的壓力。
