1 ? 國有土地出讓方式

　　房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。

　　一、以出讓方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

　　3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

　　（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

　　招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

　　（1）供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；

　　（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

　　（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

　　（二）以協議方式取得國有土地使用權

　　（1）協議出讓國有土地使用權范圍

　　出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協議方式，主要包括以下情況：

　　a、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

　　b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

　　c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

　　d、出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。

　　（2）禁止性規定

　　a、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

　　b、協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

　　二、以劃撥方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

　　2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

　　3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

　　4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產權證明，經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據其情節處以相應罰款。

　　三、以轉讓方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

　　2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

　　3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

　　4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　5、“房地一并轉移”：土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

　　2 ? 國有土地出讓的方式及范圍

　　國有土地出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）工業用地五十年；

　　（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

　　（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

　　（五）綜合或者其他用地五十年。

　　國有土地使用權出讓可以采取下列方式：（一）協議；（二）招標；（三）拍賣。（四）依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省自治區、直轄市人民政府規定。

　　國土資源部土地利用管理司規定，以下五類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：

　　（一）供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地。

　　（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。

　　（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的。

　　（四）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的。

　　（五）依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

　　3 ? 國有土地出讓稅費

　　1、國有土地出讓涉及哪些稅費，稅率是多少，稅額該如何計算？

　　2、國有土地出讓和轉讓涉及的稅費是否一致，有什么區別？

　　3、國有土地出讓金中包含哪些具體費用，是否含有稅費？含有哪些稅費？

　　答：

　　國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。

　　3.1 ? 土地增值稅

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）

　　第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。

　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）

　　第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條 契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。

　　3.2 ? 土地使用稅

　　根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令[1988]17號）第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　一、大城市0.5元至10元；

　　二、中等城市0.4元至8元；

　　三、小城市0.3元至6元；

　　3.3 ? 國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法

　　一、總 則

　　第一條 為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發的《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》（財綜字〔1995〕10號）的有關規定，特制定本辦法。

　　第二條 土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計劃，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監督、檢查，維護國家的利益，充分發揮土地資產效益，促進經濟的發展。

　　第三條 土地出讓金包括：1.各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；2.土地使用期滿，土地使用者需要續期所繳納的續期土地出讓價款；3.原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。 二、財政財務管理

　　第四條 土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。

　　第五條 在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入“土地出讓金財政專戶”，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。

　　第六條 各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發費用、業務費用和土地凈收益，每月及時與財政部門進行結算。

　　第七條 根據財政部財綜字〔1995〕10號文件的規定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地的開發費用。土地開發費用應按如下范圍列支：1.補償性支出指因征用土地而發生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。拆遷建筑物回收的殘值應當及時入帳，沖減開發費用。2.開發性支出。指征用土地之后，用于土地的各項開發費用（不含市政大配套費用）。具體包括：出讓的土地所在小區范圍內發生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；為征用、開發出讓的土地而支付的銀行貸款利息。

　　第八條 土地開發費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發費用的計算辦法是，出讓土地所在小區的總開發費用除以該小區的土地總面積。

　　第九條 財政部門可以為土地出讓金征收管理部門核撥并提取一定比例的土地出讓業務費。具體比例應以不超過繳入金庫的土地出讓金總額的2％為準。

　　第十條 土地出讓業務費，應按如下范圍使用：1.對有償出讓的土地地域內的勘探設計費；2.為開展土地有償出讓工作所支付的廣告費、咨詢費；3.土地出讓給外商過程中的外方中介人傭金；4.土地在進行出讓（拍賣、招標等）時所支付的場地租金；5.查處未補辦出讓手續而擅自轉讓、出租、抵押原屬行政劃撥土地使用權的單位和個人發生的開支；6.為開展土地有償出讓工作及土地出讓金征收管理工作所必需的辦公費、購置費、調查研究費；7.業務人員培訓費、宣傳費；8.按規定由財政部門統一印制登記單、清算單、專用票據和財務報表所發生的費用；9.對有關票據、報表等進行保管、倉儲、運輸所發生的費用；10.聘請財務會計等專業征管人員所必需的工資和酬金。

　　第十一條 各省、自治區、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。其中，季度報表應于季度終了后20日內報送財政部；年度預算應于當年3月底之前報送財政部，一式三份；年度決算應于第二年3月底之前報送財政部，一式三份。

　　第十二條 各級財政、審計、土地管理部門要加強對土地出讓金的審計、監督、檢查。

　　第十三條 對違反財政、財務制度，隨意增加土地開發費用，擅自提取業務費，土地出讓金不繳入財政，要按照《國務院關于違反財政法規處罰的暫行規定》及國家其他有關規定給予單位和主要責任人以相應的處罰。 三、會計核算

　　第十四條 土地出讓金收支會計科目包括三類，即：資金來源類、資金運用類和資金結存類。

　　第十五條 土地出讓金資金來源類會計科目核算內容和方法如下：1.土地出讓金收入。財政部門按規定向土地受讓方征收的土地出讓價款，用本科目核算。發生收入時，記收方；沖銷轉帳時，記付方。平時收方余額反映財政部門土地出讓金累計收入數。按季結帳時，將“土地出讓金支出”科目的付方余額轉入本科目的付方沖銷。結轉后本科目的收方余額。作為本季度的土地出讓凈收益，全數上繳金庫。上繳時記本科目付方。2.合同預收款。財政部門按規定或合同協議向土地受讓方預收的土地定金（或保證金）等，用本科目核算。預收數記收方；轉帳結算或退回時，記付方。收方余額反映尚未結算的合同預收款數額。3.暫存款。發生的各種臨時性應付、代管等款項用本科目核算。發生數記收方；沖轉或結算退還數記付方。收方余額反映尚未結算的暫存款數額。

　　第十六條 土地出讓金資金運用類會計科目核算內容和方法如下：1.土地出讓金支出。清算、核撥土地開發費用、土地出讓業務費，用本科目核算。本科目下設二個明細科目，即：土地開發費用、土地出讓業務費。各項支出數記付方；支出收回數或沖銷轉出數記收方；拆遷建筑物的殘值收入，作沖減開發費用處理，記本科目收方。付方余額反映當期土地出讓金實際支出累計數。年終結帳時，本科目的付方余額全部轉入“土地出讓金收入”科目沖銷。2.暫付款。發生的各種臨時性應收或待核銷的結算款項，用本科目核算。發生暫付款時記付方；結算收回或核銷轉列支出時記收方。付方余額反映尚待結算的暫付款金額。

　　第十七條 土地出讓金資金結存類會計科目（即：銀行存款科目）核算內容和方法如下：“土地出讓金財政專戶”各種資金來源及資金運用的銀行存款，用本科目核算。存入時記收方，提取時記付方。

　　4 ? 協議出讓國有土地使用權規定

　　第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

　　第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。

　　本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。

　　第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

　　第五條 協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的７０％。

　　低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

　　第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

　　第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。

　　國有土地使用權出讓計劃經批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。

　　因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規定及時向社會公布。

　　國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。

　　第八條 國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

　　市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于３０日。

　　第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

　　同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　第十條 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。

　　協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。

　　第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協議出讓底價。

　　協議出讓底價不得低于協議出讓最低價。

　　協議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

　　第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。

　　第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

　　第十四條 《國有土地使用權出讓合同》簽訂后７日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。

　　公布協議出讓結果的時間不得少于１５日。

　　第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續后，取得國有土地使用權。

　　第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

　　第十七條 違反本規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

　　（一）不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；

　　（二）確定出讓底價時未經集體決策的；

　　（三）泄露出讓底價的；

　　（四）低于協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；

　　（五）減免國有土地使用權出讓金的。

　　違反前款有關規定，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十八條 國土資源行政主管部門工作人員在協議出讓國有土地使用權活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十九條 采用協議方式租賃國有土地使用權的，參照本規定執行。

　　第二十條 本規定自２００３年８月１日起施行。原國家土地管理局１９９５年６月２８日發布的《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》同時廢止。

　　5 ? 國有土地出讓應注意的問題

　　1、國有土地轉讓合同的形式

　　國有土地轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

　　2、國有土地權屬調查和資信能力調查

　　（1）轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

　　（2）轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

　　3、國有土地轉讓價格評估事宜

　　在轉讓前，應該對國有土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。

　　4、國有土地轉讓的擔保

　　（1）擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。

　　（2）鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

　　5、國有土地轉讓有關稅費

　　轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

　　6、國有土地用途及相關用地條件的變更

　　（1）土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

　　（2）轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓后多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

　　7、國有土地權屬變更程序與支付轉讓價款問題

　　因土地轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

　　8、國有土地轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題

　　（1）地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　（2）國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。

　　（3）土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

　　9、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題

　　國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。