1 ? 2015年《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》有關(guān)問題的通知

　　各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局，解放軍土地管理局：

　　《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)程”）國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公開發(fā)布，于2014年12月1日起實(shí)施。為貫徹執(zhí)行好規(guī)程，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、加大宣傳培訓(xùn)和指導(dǎo)監(jiān)督力度。規(guī)程是各級(jí)國(guó)土資源主管部門、土地市場(chǎng)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員在從事地價(jià)管理和地價(jià)評(píng)估工作時(shí)應(yīng)遵循的國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)國(guó)土資源主管部門要會(huì)同行業(yè)協(xié)會(huì)，組織開展部門、機(jī)構(gòu)和人員培訓(xùn)，在有關(guān)人員的后續(xù)教育中增加相應(yīng)的內(nèi)容和學(xué)時(shí)要求，加大規(guī)程的宣傳推行和指導(dǎo)監(jiān)督力度，促進(jìn)土地市場(chǎng)中介行業(yè)健康發(fā)展。

　　二、嚴(yán)格按規(guī)程制訂、更新并公布基準(zhǔn)地價(jià)。市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程，開展基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新和公布工作。基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；不能以網(wǎng)格等形式借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)實(shí)時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)以及全面更新成果應(yīng)由省級(jí)國(guó)土資源主管部門組織驗(yàn)收后報(bào)部備案，然后由市、縣國(guó)土資源主管部門及時(shí)向社會(huì)公開。省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，確保基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新、發(fā)布，對(duì)不符合規(guī)程規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新工作及成果應(yīng)及時(shí)予以糾正。部將建立全國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)備案系統(tǒng)，實(shí)行電子化備案。

　　三、加強(qiáng)宗地地價(jià)評(píng)估管理。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員開展宗地地價(jià)評(píng)估工作，應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)程出具土地估價(jià)報(bào)告（含土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告），并且履行電子化備案程序，取得電子備案號(hào)。在土地出讓、土地資產(chǎn)處置、土地收購儲(chǔ)備等工作中需要進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估的，各級(jí)國(guó)土資源主管部門應(yīng)注意檢查所使用的土地估價(jià)報(bào)告是否具備電子備案號(hào)；在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中上傳土地出讓合同時(shí)，應(yīng)填寫土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒柑?hào)。

　　四、嚴(yán)格執(zhí)行出讓地價(jià)評(píng)估有關(guān)規(guī)定。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)程和《關(guān)于發(fā)布〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）有關(guān)要求，組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，出具土地估價(jià)報(bào)告。出具的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)結(jié)果”部分有明確底價(jià)決策建議及理由；涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，還應(yīng)同時(shí)列出相應(yīng)的最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已出讓土地因調(diào)整容積率需評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款的，若調(diào)整前原容積率低于1，可按新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)乘以新增建筑面積確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。對(duì)列入市縣政府舊城區(qū)成片改造、棚戶區(qū)改造計(jì)劃的地塊，政府主動(dòng)調(diào)整涉及多宗土地的城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，樓面地價(jià)可按新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)確定。

　　五、加強(qiáng)土地市場(chǎng)中介行業(yè)監(jiān)管。各級(jí)國(guó)土資源主管部門要認(rèn)真履行土地市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)等市場(chǎng)中介行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不符合規(guī)程和部有關(guān)文件規(guī)定的土地估價(jià)報(bào)告，應(yīng)依法追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任，同時(shí)交由行業(yè)協(xié)會(huì)予以行業(yè)自律處罰。省級(jí)國(guó)土資源主管部門要指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)自律管理，定期開展土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒盖闆r檢查；嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)報(bào)告抽查評(píng)議制度，定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和專家，對(duì)轄區(qū)內(nèi)已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查和評(píng)議，向社會(huì)公布抽查評(píng)議結(jié)果。

　　本文件的有效期為5年。

　　2015年3月18日

　2 ? 城市土地估價(jià)規(guī)程

　　1 ?總則

　　1.1 ?規(guī)程制定的目的

　　為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　1.2 ?規(guī)程適用范圍

　　本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。

　　本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

　　1.3 ?從事土地估價(jià)的基本規(guī)定

　　城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于２名。

　　1.4 ?職業(yè)道德

　　土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　1.5 ?土地估價(jià)報(bào)告的有效期

　　土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。

　　1.6 ?土地估價(jià)的法律依據(jù)

　　土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。

　　1.7 ?規(guī)程解釋權(quán)

　　本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。

　　2 ?城市土地估價(jià)基本原則和程序

　　2.1 ?城市土地估價(jià)的基本原則

　　2.1.1 ?土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：

　　1.合法原則；

　　2.最高最佳使用原則；

　　3.替代原則；

　　4.預(yù)期收益原則；

　　5.供需原則；

　　6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；

　　7.多方法相比較原則。

　　2.1.2 ?遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。

　　2.1.3 ?遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

　　企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

　　估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說明。

　　2.1.4 ?遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。

　　2.1.5 ?遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。

　　2.1.6 ?遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。

　　2.1.7 ?遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.1.8 ?遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。

　　2.2 ?城市土地估價(jià)的程序

　　2.2.1 ?城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　　1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)；

　　2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃；

　　3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象；

　　4. 搜集估價(jià)所需資料；

　　5. 選定估價(jià)方法計(jì)算；

　　6. 確定估價(jià)結(jié)果；

　　7. 提交估價(jià)報(bào)告。

　　2.2.2 ?確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。

　　確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

　　2.2.3 ?編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。

　　估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)：

　　1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟；

　　2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法；

　　3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；

　　4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。

　　2.2.4 ?實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

　　2.2.5 ?估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。

　　估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

　　1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等；

　　2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料；

　　3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；

　　4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；

　　5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料；

　　6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。

　　2.2.6 ?根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本原理的方法。

　　2.2.7 ?估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。

　　３、城市土地價(jià)格的影響因素

　　3.1 ?城市土地價(jià)格影響因素分類

　　城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類：

　　1. 一般因素；

　　2. 區(qū)域因素；

　　3. 個(gè)別因素。

　　3.2 ?一般因素

　　一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

　　3.3 ?區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　3.4 ?個(gè)別因素

　　個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。

　　地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。

　　４。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

　　4.1 ?準(zhǔn)備工作

　　準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄A。

　　基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為：

　　大城市 ? ? ? ?1:10000—1:20000

　　中等城市 ? ? ?1:5000—1:10000

　　小城市以下 ? ?1:1000—1:5000

　　按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。

　　4.2 ?資料調(diào)查與整理

　　4.2.1 ?資料調(diào)查的一般要求

　　1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上；

　　2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；

　　3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；

　　4. 樣本要有代表性；

　　5. 樣本分布要均勻；

　　6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)；

　　7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料；

　　8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；

　　9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。

　　4.2.2 ?資料調(diào)查的內(nèi)容

　　1. 土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；

　　2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；

　　3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；

　　4. 影響地價(jià)的因素資料；

　　5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。

　　4.2.3 ?樣本資料的整理

　　1. 樣本剔除。

　　逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。

　　2. 樣本資料歸類

　　將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。

　　4.3 ?基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線

　　4.3.1 ?以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。

　　4.3.2 ?用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。

　　4.3.3 ?用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。

　　4.4 ?級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)

　　4.4.1 ?土地級(jí)別的確定

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。

　　4.4.2 ?樣本數(shù)據(jù)處理

　　4.4.2.1 ?土地利用類型的劃分

　　土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。

　　4.4.2.2 ?單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算

　　根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：

　　fi

　　Xin =——

　　n

　　式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　fi ：某單元總分值；

　　n ：土地級(jí)別數(shù)

　　4.4.2.3 ?行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

　　分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：

　　Crm

　　Kci = ——

　　Cr

　　式中： ?Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)

　　Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率

　　Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率

　　4.4.2.4 ?規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

　　分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：

　　Crn

　?。薱s =——

　　Cmax

　　式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)

　　Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率

　　Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率

　　4.4.2.5 ?企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算

　　企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：

　　Cs =Ce×Kci ×Kcs

　　式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額

　　Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額

　　Kci 、Kcs同前。

　　4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算

　　按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)：

　　LPs

　　Lcs = Lce ×——

　　LPe

　　式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額

　　Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額

　　LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) ?數(shù)量

　　LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量

　　4.4.2.7 ?企業(yè)效益資料的整理

　　將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。

　　4.4.3 ?指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類

　　4.4.3.1 ?級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇

　　級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級(jí)別或單元總分值。

　　4.4.3.2 ?樣本數(shù)據(jù)歸類

　　以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。

　　4.4.3.3 ?樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

　　數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。

　　用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。

　　用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。

　　當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。

　　4.4.4 ?模型選擇與系數(shù)估計(jì)

　　4.4.4.1 ?模型選擇

　　1. 常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模型有：

　　A、 ? ?Yn=A（1+r）X1n ? ? 或 ?Yn=A（1+r）aX1n

　　其中： Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；

　　A：常數(shù)；

　　r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)；

　　X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　α：待定系數(shù)。

　　土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)１，２，……n排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,……2，１。

　?。?、 ? Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3

　　式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；

　　X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

　　b0 ：常數(shù)，大于零；

　　b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。

　　C 、 ? Yn=A（1+r）X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3

　　式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；

　　A：常數(shù)；

　　r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)；

　　X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。

　　D、 ? ?Yn = F（X1n）+ b2X2+ b3X3+V

　　式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；

　　X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　F（X1n）：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤(rùn)；

　　X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

　　X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)；

　　Ｖ：誤差項(xiàng)。

　　2. 模型選擇方法

　　根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：

　　方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。

　　方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測(cè)算模型。

　　4.4.4.2 ?系數(shù)估計(jì)

　　1. 模型確定

　　根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。

　　2. 系數(shù)估計(jì)

　　將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：

　　1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；

　　2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和；

　　3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組；

　　4. 求解正規(guī)方程組；

　　5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。

　　3 ? 城鎮(zhèn)土地估價(jià)的作用

　　3.1 ? （一）土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評(píng)定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。

　　3.2 ? （二）土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策

　　土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入；若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。

　　3.3 ? （三）土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善

　　我國(guó)開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。

　　3.4 ? （四）土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理

　　土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大，同時(shí)，波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)更大，因此，土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過大及土地投機(jī)行為，必須了解該地區(qū)的土地真實(shí)價(jià)值，把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。