土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。那么決定土地流轉的重要因素有哪些呢？
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土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。那么決定土地流轉的重要因素有哪些呢？
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具有穩(wěn)定的土地流轉關系土地流轉時間在３年以上，單宗土地流轉面積在１０００畝以上(土地股份協(xié)作社入股面積３００畝以上。按這個畝數(shù)算的話，土地流轉方假如不曉得這個獎勵政策，分分鐘損失３—１０萬元。
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土地流轉價錢不低于農(nóng)戶終年直接運營純收入或市、縣規(guī)則基準價，同時確保流轉農(nóng)戶每年的收益取得穩(wěn)定增長。對流轉期限在三年以上的范圍流轉，流轉價錢確實定應采取實物計價、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度，以確保農(nóng)民久遠土地收益不降低。
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曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照，且具有一定的示范帶動作用或范圍、運作標準（有章程、股權證書、實行“保底分紅”）的土地股份協(xié)作社或農(nóng)場能夠優(yōu)先取得相應的補貼扶持。
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契合土地承包政策法律，土地流轉操作標準，曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉合同，合同手續(xù)完備，且此合同具有法律效益。
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最后還需求當?shù)卣⒅赝恋亓鬓D工作，可以布置出土地流轉后的鼓舞扶持資金，用于對土地流轉農(nóng)戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點省份是有財政部撥款的，沒有提到的省份需求提早到有關部門咨詢。
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流轉方?jīng)]有具備土地使用權基礎
簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人，或者是村集體越權發(fā)包。有些時候權利人還一地多簽，整出許多流轉合同。
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流轉合同中的內(nèi)容不規(guī)范
在簽訂土地流轉合同過程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見，如以下幾種情況：
（１）不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。
（２）合同用詞不當。有的土地流轉明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權;轉讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權。
（３）簽訂土地流轉合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。
（４）合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。
（５）合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
③流轉合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白，否則很容易牽扯到糾紛。
④流轉合同經(jīng)過雙方簽訂后，最好去相關土地管理部門進行登記。否則很容易被判定為無效合同。
⑤流轉合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
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糧價
糧價的高低會直接影響到當?shù)赝恋氐淖饨稹１热缛ツ暧衩變r格下降，導致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉價格整體下降。若糧價高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽５年甚至更長時間的合同，因此當糧價降低，地租卻不降時，他們的種植收益將受到很大沖擊。
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土地流轉面積
土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響，土地流轉面積越大，在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉價格。
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土地年收益
土地年收益對土地流轉價格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉獲得土地是基于獲得未來土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉價格。
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土地流轉期限
土地流轉期限的長久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長的土地流轉價格，要高于承包年限短的。
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土地位置
不同地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，對于土地流轉的定價也不一樣。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉的價格較高，而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，流轉土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉平均價格將近每年２９９０元/畝的原因之一。
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土地質(zhì)量
不同性質(zhì)、質(zhì)量的土地，流轉的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉價格較高。土地的質(zhì)量越高，農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對較高，流轉的價格自然也高。
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土地流轉不等于土地轉讓
土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(使用權)轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營權，鼓勵農(nóng)民將承包地向專業(yè)大戶、合作社等流轉，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。
比方說我有一塊土地流轉給了老王，老王僅有土地的使用權，承包權還在我自己手里，確權的時候證書上寫的是我的名字。
土地轉讓是指在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人。在土地轉讓時經(jīng)過了原承包方書面申請和發(fā)包方書面認可，根據(jù)土地確權的相關規(guī)定，土地將確權給受讓農(nóng)戶。
這種情況下相當于我把自己土地的承包權、使用權都轉讓給了老王，土地確權的時候證書上寫的就是老王的名字了。
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土地流轉關系一定要在合同中寫清楚
在農(nóng)村土地確權過程中，國家明確指出，土地確權將以已圈定的承包合同和發(fā)放的土地承包經(jīng)營權證作為土地確權的依據(jù)，保障現(xiàn)有土地流轉關系不變的同時，在換發(fā)新的土地承包經(jīng)營權證書時，要將證書頒發(fā)給原承包農(nóng)戶。
也就是說農(nóng)民朋友在土地流轉的過程中，合同中一定要注明土地流轉的關系，保證土地承包經(jīng)營權在自己手上，才能獲得土地承包經(jīng)營權證書。
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土地承包經(jīng)營權主體發(fā)生變更
土地流轉過程中出現(xiàn)的問題多種多樣，如果涉及到土地互換、轉讓等情況，其實土地承包經(jīng)營權主體就已經(jīng)發(fā)生了變更，那么土地確權時就會將確權登記證書發(fā)放給變更之后的承包經(jīng)營主體。
還要提醒農(nóng)民朋友注意的一點是，在土地確權過程中會出現(xiàn)自己的地界限不清，和別人家的地確權在一起了，還確權在他人名下，怎么辦？
如果出現(xiàn)上述情況，建議農(nóng)民朋友們一定要在土地確權結束前及時更改，否則后期會很麻煩。
農(nóng)村土地在確權的過程中有三次公示的機會，在公示期間，村民有權提出異議，想變更土地確權內(nèi)容，一定要把握住這三次機會。
對土地界限有爭議的，可以向村委會申請重新對土地進行測量確權。鄰里之間出現(xiàn)我多占用你幾分地，你多占用我?guī)追值氐那闆r，最好的解決辦法是歸還占用相鄰的有主土地。
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