1 ? 沈陽國五條細則
沈陽“國五條”細則將限購范圍從二環以內拓展到全市行政區域，已經擁有一套住房的沈陽市戶籍家庭（含購房人、配偶及未成年子女），可再購買一套住房。昨晚7時，沈陽市政府辦公廳通過市政府網站，發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，對房價控制目標、限購區域、限購套數、出手自有住房個稅稅率等作出明確規定。
房價控制目標新建商品房價漲幅預計低于11%
預計今年新建商品住房均價不超8338元/平
2013年沈陽市新建商品住房價格控制目標為：新建商品住房價格漲幅低于當年城市居民人均可支配收入實際增幅。
如果按照官方機構發布數據，沈陽去年1月至11月份，商品住房均價在5878至6648元/平方米之間；而來自一家研究院的帶有“民間”性質的數據顯示，沈陽去年商品住宅均價最高的7月份和12月份，其價格均達到7512元/平方米。
按照沈陽市今年政府工作報告的數據，2013年沈陽城市人均可支配收入的增幅為11%，這意味著沈陽新建商品房價格漲幅今年將低于11%。
那么，即便按照“民間”數據推算，沈陽今年新建商品住房的均價，也不應超過8338元/平方米。
實際上，按照相關方面發布的數據，去年1月份新建商品住宅的均價為5878元/平方米；至去年11月份，沈陽新建商品住房均價達到6648元。也就是說，從去年1月至11月，沈陽商品住房每平方米平均上漲770元，增幅為13%。
2012年，沈陽城市居民人均可支配收入實現26430元，相當于每月2202元。
假定2013年沈陽城市人均可支配收入增長11%，那么今年沈陽城市人均可支配收入將達29337元，當相于每月2444元。
1.1 ? 住房限購從二環內到全市每家“限”兩套房
在沈陽市行政區域內，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女，下同），可再購買1套住房；能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房。購買的住房包括新建商品住房和二手住房。
在沈陽市人口密集、房價過高的二環區域內暫時實行居民家庭限購住房套數政策，即：已擁有1套住房的沈陽市戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在沈陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非沈陽市戶籍居民家庭，在上述區域內限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對已擁有2套及以上住房的沈陽市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非沈陽市戶籍居民家庭、無法提供在沈陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非沈陽市戶籍居民家庭，暫停在上述區域內向其售房。
參與制定政策的業內人士說，根據沈陽市以往的房產政策及國家相關的政策來分析，在未來本市市民二套房的限購區域由過去的二環內，擴大到所有行政區域，包括渾南、沈北等地區。而對于外地市民在沈陽買房，變化同樣體現區域的變化，也由過去的二環內擴展到所有行政區域。直觀地說，過去已經有兩套房的沈陽市民，以前可以在二環外再買房子，而從現在起，可能在沈陽市的任何區域都不能再買第三套房子了。
保障性住房首提嚴格核查保障房居民家庭收入
各地區和有關部門要抓緊落實保障性安居工程建設用地，確保按要求全部開工建設；配套設施與保障性安居工程建設同步規劃、同步實施、同時交付使用；在適合配建公共租賃住房的普通商品住房項目中配建一定比例公共租賃住房；由民政部門牽頭，積極推進居民家庭收入核對工作，建立公安、工商、房產等部門信息共享機制，嚴格準入退出，確保分配公開、公平、公正。
2011年出臺的調控政策指出，保障性住房用地不得從事商業性房地產開發，因城市規劃調整需要改變用途的，由政府收回，另選地塊供應。
沈陽保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房等。以2012年為例，沈陽市新建地鐵惠民新城工程項目（沈北道義大學城）1900套、地鐵惠生新城工程項目（沈北新區101國道西）4100套、地鐵濱河新城工程項目（南部污水處理廠）4000套。最大的公租房項目麗水新城預計今年入住。對于各個保障性住房項目的門檻、程序、退出等，沈陽市均有明確的規定。此次新政首次提出由民政部門牽頭，積極推進居民家庭收入核對工作，建立公安、工商、房產等部門信息共享機制，嚴格準入退出，確保分配公開、公平、公正，來保證保障性住房確實能改善低收入群體的居住條件。
1.2 ? 個稅二手房轉讓20%差額征稅
依法執行二手房交易稅收政策。稅務、房產部門要密切配合，對出售自有住房應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實房屋原值的，按轉讓所得20%計征，無法核實房屋原值的，可按現行核定標準計征。
截至去年末，沈陽二手房交易一直按照差額20%計征個稅，對不能核實房產原值的房屋，在轉讓時則執行核定全額1%計征。差額計征和核定全額計證，均是法律允許范圍。
轉讓二手房個稅政策，仍強調通過交易稅收成本，抑制房屋炒賣行為，對轉讓未滿五年的住房，除按差額計征20%個稅外，還需繳納全額5.6%營業稅。
差別化房貸
二套房首付和利率或上調，目前多家銀行二套房利率上浮10%至20%
銀行業金融機構要進一步落實首套住房的貸款首付比例和貸款利率政策，按規定執行第二套（及以上）住房信貸政策；要強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；銀行業監管部門要加強對差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的及時制止、糾正；人民銀行沈陽分支機構可根據市政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
二套房首付至少六成，貸款利率是至少上浮10%，停止辦理第三套房貸款。昨日，遼沈晚報記者從沈城多家銀行求證獲知，目前有關二套房貸政策沒有調整，但隨著國五條細則的落地，部分銀行已經收緊房貸，首套房貸優惠折扣取消，二套房利率普遍上浮10%至20%，甚至有個別銀行已在沈陽地區停辦二套房貸業務。目前，沈陽地區是否進一步提高二套房貸首付比例和貸款利率，仍有待觀察。
1.3 ? 商品房預售報價高于指導價 不發預售許可證
加強商品房預售資金監管；繼續實施商品房明碼標價、一房一價規定；提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化預售管理。對預售方案報價過高且不接受管理部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證；由建設部門牽頭，房產、土地規劃、稅務、金融等部門配合，加強房地產企業信用管理；對違法違規的房地產開發企業和中介機構，要依法嚴格處理。
此前政策
2011年出臺的調控政策規定，商品住房項目在建建筑單體達到商品房預售許可審批條件時，必須及時報批預售方案，申辦《商品房預售許可證》。取得《商品房預售許可證》的，要在預售現場公示批準證件及其他應公示的信息，并對預售的商品住房實行明碼標價，對違反相關規定且拒不整改的，關閉其商品房網上備案系統。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行預售，不得進行展銷活動。
1.4 ? 土地供應開發商拿地 開竣工時間寫入合同
2013年住房用地計劃供應總量不低于過去5年平均實際供應量，一季度公布年度住房用地供應計劃；完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂土地市場預期；將商品住房項目規劃條件、開竣工時間等要求作為土地出讓條件，納入出讓合同；建立中小戶型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，中小戶型套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件前提下優先支持其開發貸款需求。
2011年出臺調控政策規定，2011年沈陽市商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量，保障性住房、棚戶區改造和中小戶型普通商品住房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。保障性住房用地不得從事商業性房地產開發，因城市規劃調整需要改變用途的，由政府收回，另選地塊供應。
2 ? 沈陽國五條細則解讀
一、確定新建商品住房價格控制目標。
按照保持房價基本穩定的原則，2013年我市新建商品住房價格控制目標為：新建商品住房價格漲幅低于當年城市居民人均可支配收入實際增幅。各地區和有關部門要切實承擔起穩定房價的責任，確保實現價格控制目標。
二、認真執行國家住房限購要求。
在我市行政區域內，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女，下同），可再購買1套住房；能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房。購買的住房包括新建商品住房和二手住房。
三、繼續執行差別化住房信貸政策。
銀行業金融機構要進一步落實首套住房的貸款首付比例和貸款利率政策，按規定執行第二套（及以上）住房信貸政策；要強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；銀行業監管部門要加強對差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的及時制止、糾正；人民銀行沈陽分支機構可根據市政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
四、依法執行二手房交易稅收政策。
稅務、房產部門要密切配合，對出售自有住房應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實房屋原值的，按轉讓所得20%計征，無法核實房屋原值的，可按現行核定標準計征。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估辦法，加強二手房交易稅收征管工作。
五、增加普通商品住房和用地供應。
土地規劃部門要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理穩定的住房用地供應規模。2013年住房用地計劃供應總量不低于過去5年平均實際供應量，一季度公布年度住房用地供應計劃；完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂土地市場預期；將商品住房項目規劃條件、開竣工時間等要求作為土地出讓條件，納入出讓合同；建立中小戶型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，中小戶型套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件前提下優先支持其開發貸款需求。
六、加快保障性安居工程規劃和建設。
各地區和有關部門要抓緊落實保障性安居工程建設用地，確保按要求全部開工建設；配套設施與保障性安居工程建設同步規劃、同步實施、同時交付使用；在適合配建公共租賃住房的普通商品住房項目中配建一定比例公共租賃住房；由民政部門牽頭，積極推進居民家庭收入核對工作，建立公安、工商、房產等部門信息共享機制，嚴格準入退出，確保分配公開、公平、公正。
七、積極推進城市棚戶區及舊住宅區改造。
各地區和有關部門要抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區、墾區棚戶區改造，積極推進非成片棚戶區、城中村改造和城鎮舊住宅區綜合整治，及時完成危房改造工作。
八、進一步規范房地產市場秩序。
加強商品房預售資金監管；繼續實施商品房明碼標價、一房一價規定；提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化預售管理。對預售方案報價過高且不接受管理部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證；由建設部門牽頭，房產、土地規劃、稅務、金融等部門配合，加強房地產企業信用管理；對違法違規的房地產開發企業和中介機構，要依法嚴格處理。
九、加強房地產市場相關基礎工作。
建立和完善房地產市場健康發展的長效機制，完善住房供應體系，健全房地產市場運行和監管機制；進一步整理和完善個人住房信息等房產管理基礎數據，積極推進城鎮個人住房信息系統建設，全面提升房產管理信息化水平；房產、稅務、金融等部門密切配合，逐步建設統一的信息查詢平臺；加強房地產市場運行監測，及時統計發布市場信息，促進房地產市場持續平穩健康發展。
3 ? 沈陽國五條影響
4月2日沈陽版“國五條”細則落地的第一天，沈陽市房產登記服務大廳作為沈陽二手房交易市場的晴雨表，已明顯感受到二手房交易的降溫，而且來勢之快也超出人們的預料。沈陽市房產局的權威人士昨日透露，根據房產新政的規定，沈陽市房產局將繼續實施商品房明碼標價、一房一價。針對目前少數開發商預售方案報價過高的情況，該局將要求所有待售的商品房重新申報。對預售方案報價過高且不接受管理部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證。
房產大廳一小時僅放出14張號
昨日上午，在沈陽市房產登記服務大廳的一樓咨詢領號臺前，商品房領號排起了20多米的長隊，而二手房領號則無需排隊，稀稀落落的居民不時前來咨詢政策，間或有人遞上手續申領排號。截至昨日9時27分，咨詢領號臺僅發放出14張號，此時他們對外接受服務已有一個小時。盡管房產登記服務大廳仍然人潮涌動，工作人員表示，大都是前期已經交件并按約定時間來辦手續的，而現辦交易手續的情況較少。
無稅房源借機提價漲300多元/平
“國五條”細則公布，3月份沈陽二手房交易市場出現爆棚行情，但隨著政策落地明朗，未來二手房市場的走勢也成為業內關注的熱點。
沈陽阿凡提信息中介有限公司總經理王焦說：“為搭政策末班車，的確存在部分購房人提前置業的情況，而透支了未來部分市場份額，不過考慮到二手房有相對特殊的客戶需求群體，隨著市場對政策的適應和消化，對沈陽二手房整體市場影響不大。”
昨日，遼沈晚報記者走訪了沈城多家房產中介，均表示沈陽細則政策剛明朗，市場還沒有出現明顯變化，近期整體交易市場轉冷可能偏大，但對位置好、學區房、無稅房等房源，受影響的可能較小。
沈河區一家房產中介業主劉女士表示，在其門店掛牌的無稅房源（即滿五年唯一住房）已經出現小幅漲價行情，一位葫蘆島的業主準備出售其沈陽一套91平方米的房源，因為屬于唯一住房，近期主動將掛牌價由之前的64萬提高至67萬，相當于每平方米漲了300余元，即便如此，相對有個稅同等條件的二套房源仍然保持一定優勢。
反響中介
遭遇政策“門坎”中介一天丟兩單生意
沈陽版“國五條”細則要求依法嚴格執行二手房交易稅收政策，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實房屋原值的，按轉讓所得20%計征個人所得稅。
4月1日作為沈陽從嚴執行二手房交易差額20%個人所得稅的時間節點，不少搶搭政策“末班車”的業務也終因這一天的到來而被迫停止，買賣雙方臨陣“變卦”，房產中介也只能自己扛。
阿凡提房產中介某直營店經理邊鋒說：“在雙方達成交易意向時，我們便告訴了雙方，因新政個稅隨時都有可能落地，如果趕上按全額1%核定征收則雙方正式交易，如果是差額20%征收則再議。雙方還達成協議，買方交納了意向金”“當天，我們的經紀人辦理業務時得知新遞件均按差額20%計征個稅時，迅速把這一消息通知兩單當日辦理手續的買賣雙方，因為按1%核定征收只有8000元左右的個稅，若按差額20%計征個稅則達到7萬多元，兩個買主均表示要考慮，已經明顯流露放棄之意。”邊鋒說。
昨日下午1點多，記者來到渾南中介門店比較集中的地方，正在為孩子選房的李女士表示，自己三月份就已經開始選房子，沒想到房子還沒有選到，個稅就提高了。“交易成本太高了”她說。
反響開發商
擔心首付、利率上漲希望政策能再具體
關于二套房貸首付或提至六成、利率上浮20%的傳言，對有計劃貸款購買二套房的居民來說是，顯然不是好消息，但對開發商來說同樣如此。
渾南一家樓盤營銷負責人肖強（化名）表示，二套房一般屬于家庭改善性需求，如果首付比例提高至70%，殺傷力太大，與其貸款購買，不如找親戚湊夠另外三成，希望政策可以再具體些，比如設定原住房人均面積低于30平方米，在購買二套房時給予首付5至6成。
和平區一樓盤置業顧問小李說，從他們接待的客戶來看，需要貸款的客戶在60%至70%之間，而且這些人中又有半數是二套房購買者，如果二套房貸首付和利率上浮，影響面不可忽視。
昨日在奧體中心附近，一家樓盤的售樓員說，他認為，對于他們所售的樓盤來說，影響可能不會太大，因為樓盤中、小戶型的房子比較多，購房者中最多的還是年輕人，不少是為了買婚房、首套房，屬于剛性需求，政策變化影響相對較小。
反響銀行
沈部分銀行二套房貸款利率上浮兩成
未來，沈陽二套房貸首付和利率是否提高？截至昨日，人民銀行沈陽分行仍未就此表態，但沈城部分銀行對房貸收緊的趨勢越來超明顯。
昨日，記者陸續走訪含國有銀行在內的多家商業銀行支行，獲知目前沈陽市場二套房貸政策未變，仍執行首付不低于六成，利率在基準利率上上浮最少10%，個別銀行則就二套房貸利率上浮20%。
昨日，有媒體報道北京中國銀行首套房貸利率上浮5%，而中國銀行沈陽分行表示，目前沈陽地區首套房套仍執行基準利率，尚未出現利率上浮的情況，不過對二套房貸利率則上浮10%，“完全按照國家政策”。
記者咨詢了農行、建行、工行等多家銀行，此前部分銀行對合作樓盤客戶有少量優惠，首套房貸最低可做到85折或9折，具體樓盤有小幅度的浮動，但目前大都回歸至基準利率為主。
某銀行和平支行信貸負責人表示，今年年初時個人首套住房貸款，9折優惠利率還較為普遍，“現在少得可憐，想要申請9折房貸的話，需滿足很多條件，至少是銀行的貴賓客戶，而且需向上級銀行打報告申請，批準下來的可能性不大”。而一家股份制銀行五里河支行人士表示，他們的首套房貸利率已經不是基準利率，而是在基準利率上上浮5%至10%。
反響租房市場
部分二手房“由售轉租”
中介看好租房市場
沈陽國五條細則出臺后二手房交易市場驟然變冷，而與之相對的租房市場卻急劇升溫。昨日，記者走訪沈城多家房地產中介發現，租房市場火爆，近日新增出租房源數量已經翻倍。“以前每天能有三四套新增待租房源，而現在每天都有十套左右。現在二手房交易量已經下降，許多過去準備出售的房源變成了出租。”文體路三好街某房產中介的負責人陳女士說。“我這房子本來打算賣掉了，但是我這不是唯一住房，得加上20%的稅，太不好賣了。賣不掉，空著就更賠了，還是出租吧。”房主張女士現在后悔自己沒有早把這套二手房賣掉。文體路三好街某房產中介的負責人陳女士說現在像張女士這樣的情況有很多，“你看我這面墻全是租房信息，里面就有好多房源本來是打算出售的。”陳女士介紹，現在她們中介每天都有新增的由賣改租的房源。
資深房產中介春華說杜女士的分析不無道理，但近期待租房源的租金并無大幅上漲。春華說：“由于二手房交易成本上升，買不起房子的人只能去租賃，租賃市場將會更加火爆。”
昨日記者走訪沈城多家房地產中介發現，以前在醒目位置擺放的房屋出售信息已經變成了房屋出租信息。在各中介詢問二手房買賣的人寥寥無幾，而出租和求租的人卻有很多。北文萃路上某不動產的一位經紀人透露：“現在待售的主打房源都是那些滿五年的唯一住宅，雖然少了稅費，但是單價卻很高。即便是房主如今主動讓一點利出來，也找不到合適的買房人，買房人絕大多數都已經開始觀望了。”該經紀人說現在公司已經開始主打租房生意了。
在三好街工作的白領林林已經在沈陽工作了4個年頭。“本打算今年買個二手房在沈陽安家的，可這細則一出，二手房價水漲船高，以前看好的那套房加上稅漲了10萬元，已經超出了我的預算。”林林說自己經決定先棄買轉租，之后再慢慢尋找合適的二手房，或者新房。
中介陳女士說：“雖說20%的差額稅是針對賣方者說的，但是這錢多數最終還是會轉嫁到購房者身上。以前中介還有方法可以避稅，但是現在嚴格執行，除非是滿五年唯一住房，否則這差額稅是免不了的了。”
反響購房者
今后買改善房“分三步”
先租、再賣、最后再買房
在眾多購房者中，改善型需求者占據半壁江山。國五條細則出臺后，這部分群體紛紛開始了“先租房、再賣房、最后買房”的三步走策略。
家住沈陽市府廣場附近的60歲的朱先生有一套60平的住宅，唯一的女兒已經結婚，為了迎接未出世的小外孫，他決定換一套100平的住宅改善一下居住條件。按照原來的計劃，他打算先買一套房子，再賣掉舊房，但現在不行了。
朱先生的現有住房雖為滿五年的唯一住房，但是一旦他購買了新房，再出售那套舊房的時候，舊房就成了他的二套住房，出售時就必然要加上20%的差額稅。為了避免這20%的差額稅，他只能選擇先將手中的舊房賣掉，然后再去買新房。朱先生說：“我是剛需購房，沒想到變得這么折騰，現在想要避免額外付出，只能走先租房、再賣房、最后買房的路線”
朱先生來到百聯附近的一家房屋中介，準備把自己的舊房登記。中介人員告訴朱先生：“您的房子是滿五年唯一住房還好一點，但是現在買房的人都特別謹慎，所以也不能保證您的房子多久才能賣出。”
反響公積金
沈陽暫未制定公積金收緊政策
沈陽市住房公積金管理中心工作人員告訴記者，沈陽國五條細則出臺后，來辦理貸款業務的人暫未增多，甚至來咨詢的人也并未增多。今年3月，武漢、長沙等多地公積金新政出爐，但該工作人員表示，沈陽暫未制定公積金收緊政策。目前，沈陽公積金貸款額度仍為：單人繳存公積金最高可貸款額度為30萬元，雙職工繳存公積金最高可貸款額度為50萬元，家庭成員3人（含）以上繳存公積金最高可貸款額度為60萬元；二套房公積金貸款首付仍為6成，利率為基準利率的1.1倍，亦并無變化。
