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詞條名：閑置土地處理辦法詞條類別：土地百科上一條：土地出讓金收支管理辦法下一條：土地供應(yīng)雙軌制

閑置土地處理辦法

《閑置土地處置辦法》經(jīng)1999年4月26日國(guó)土資源部第6次部長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，2012年5月22日國(guó)土資源部第1次部務(wù)會(huì)議修訂，2012年6月1日國(guó)土資源部令第53號(hào)發(fā)布。該《辦法》分總則、調(diào)查和認(rèn)定、處置和利用、預(yù)防和監(jiān)管、法律責(zé)任、附則6章32條，自2012年7月1日起施行。

目

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　　1 ? 閑置土地處置辦法全文

　　1.1 ? 第一章 ?總 ?則

　　第一條 ?為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 ?本辦法所稱閑置土地，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。

　　已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

　　第三條 ?閑置土地處置應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，遵循依法依規(guī)、促進(jìn)利用、保障權(quán)益、信息公開(kāi)的原則。

　　第四條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的調(diào)查認(rèn)定和處置工作的組織實(shí)施。

　　上級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)下級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)調(diào)查認(rèn)定和處置閑置土地工作進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　1.2 ? 第二章 ?調(diào)查和認(rèn)定

　　第五條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)有涉嫌構(gòu)成本辦法第二條規(guī)定的閑置土地的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)開(kāi)展調(diào)查核實(shí)，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書(shū)》。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到《閑置土地調(diào)查通知書(shū)》之日起三十日內(nèi)，按照要求提供土地開(kāi)發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說(shuō)明等材料。

　　第六條 ?《閑置土地調(diào)查通知書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

　　（二）涉嫌閑置土地的基本情況；

　　（三）涉嫌閑置土地的事實(shí)和依據(jù)；

　　（四）調(diào)查的主要內(nèi)容及提交材料的期限；

　　（五）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)；

　　（六）其他需要調(diào)查的事項(xiàng)。

　　第七條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)履行閑置土地調(diào)查職責(zé)，可以采取下列措施：

　　（一）詢問(wèn)當(dāng)事人及其他證人；

　　（二）現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、拍照、攝像；

　　（三）查閱、復(fù)制與被調(diào)查人有關(guān)的土地資料；

　　（四）要求被調(diào)查人就有關(guān)土地權(quán)利及使用問(wèn)題作出說(shuō)明。

　　第八條 ?有下列情形之一，屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)提供土地閑置原因說(shuō)明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，依照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定處置：

　　（一）因未按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)條件的；

　　（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開(kāi)發(fā)的；

　　（三）因國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的；

　　（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　　（五）因軍事管制、文物保護(hù)等無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

　　（六）政府、政府有關(guān)部門(mén)的其他行為。

　　因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

　　第九條 ?經(jīng)調(diào)查核實(shí)，符合本辦法第二條規(guī)定條件，構(gòu)成閑置土地的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書(shū)》。

　　第十條 ?《閑置土地認(rèn)定書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

　　（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

　　（二）閑置土地的基本情況；

　　（三）認(rèn)定土地閑置的事實(shí)、依據(jù)；

　　（四）閑置原因及認(rèn)定結(jié)論；

　　（五）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　第十一條 ?《閑置土地認(rèn)定書(shū)》下達(dá)后，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)門(mén)戶網(wǎng)站等形式向社會(huì)公開(kāi)閑置土地的位置、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人名稱、閑置時(shí)間等信息；屬于政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為導(dǎo)致土地閑置的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)公開(kāi)閑置原因，并書(shū)面告知有關(guān)政府或者政府部門(mén)。

　　上級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯總下級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)上報(bào)的閑置土地信息，并在門(mén)戶網(wǎng)站上公開(kāi)。

　　閑置土地在沒(méi)有處置完畢前，相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi)。閑置土地處置完畢后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)撤銷相關(guān)信息。

　　1.3 ? 第三章 ?處置和利用

　　第十二條 ?因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

　　（一）延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；

　　（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；

　　（三）由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年；

　　（四）協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；

　　（五）置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；

　　（六）市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。

　　除前款第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。

　　符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

　　第十三條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商一致后，應(yīng)當(dāng)擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知相關(guān)抵押權(quán)人。

　　第十四條 ?除本辦法第八條規(guī)定情形外，閑置土地按照下列方式處理：

　　（一）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；

　　（二）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

　　第十五條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在依照本辦法第十四條規(guī)定作出征繳土地閑置費(fèi)、收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人要求舉行聽(tīng)證的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》依法組織聽(tīng)證。

　　第十六條 ?《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》和《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的姓名或者名稱、地址；

　　（二）違反法律、法規(guī)或者規(guī)章的事實(shí)和證據(jù)；

　　（三）決定的種類和依據(jù)；

　　（四）決定的履行方式和期限；

　　（五）申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的途徑和期限；

　　（六）作出決定的行政機(jī)關(guān)名稱和作出決定的日期；

　　（七）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　第十七條 ?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，按照規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；自《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，到市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書(shū)。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》和《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第十八條 ?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議、不提起行政訴訟，也不履行相關(guān)義務(wù)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以采取下列措施：

　　（一）逾期不辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，不交回土地權(quán)利證書(shū)的，直接公告注銷國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記和土地權(quán)利證書(shū)；

　　（二）申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第十九條 ?對(duì)依法收回的閑置土地，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以采取下列方式利用：

　　（一）依據(jù)國(guó)家土地供應(yīng)政策，確定新的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人開(kāi)發(fā)利用；

　　（二）納入政府土地儲(chǔ)備；

　　（三）對(duì)耕作條件未被破壞且近期無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或者個(gè)人組織恢復(fù)耕種。

　　第二十條 ?閑置土地依法處置后土地權(quán)屬和土地用途發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)地現(xiàn)狀在當(dāng)年土地變更調(diào)查中進(jìn)行變更，并依照有關(guān)規(guī)定辦理土地變更登記。

　　1.4 ? 第四章 ?預(yù)防和監(jiān)管

　　第二十一條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地閑置：

　　（一）土地權(quán)利清晰；

　　（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位；

　　（三）沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；

　　（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；

　　（五）具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件。

　　第二十二條 ?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動(dòng)工開(kāi)發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時(shí)限規(guī)定和實(shí)際情況，為動(dòng)工開(kāi)發(fā)預(yù)留合理時(shí)間。

　　因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書(shū)確定的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　第二十三條 ?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，及時(shí)向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)告項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、竣工等情況。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立建設(shè)項(xiàng)目公示牌，公布建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工時(shí)間和土地開(kāi)發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等。

　　第二十四條 ?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書(shū)規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)不得受理該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請(qǐng)，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。

　　第二十五條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將本行政區(qū)域內(nèi)的閑置土地信息按宗錄入土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)備案。閑置土地按照規(guī)定處置完畢后，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新該宗土地相關(guān)信息。

　　閑置土地未按照規(guī)定備案的，不得采取本辦法第十二條規(guī)定的方式處置。

　　第二十六條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地的信息抄送金融監(jiān)管等部門(mén)。

　　第二十七條 ?省級(jí)以上國(guó)土資源主管部門(mén)可以根據(jù)情況，對(duì)閑置土地情況嚴(yán)重的地區(qū)，在土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)用地審批、土地供應(yīng)等方面采取限制新增加建設(shè)用地、促進(jìn)閑置土地開(kāi)發(fā)利用的措施。

　　1.5 ? 第五章 ?法律責(zé)任

　　第二十八條 ?市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)未按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)條件的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十九條 ?縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門(mén)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）違反本辦法第二十一條的規(guī)定供應(yīng)土地的；

　　（二）違反本辦法第二十四條的規(guī)定受理用地申請(qǐng)和辦理土地登記的；

　　（三）違反本辦法第二十五條的規(guī)定處置閑置土地的；

　　（四）不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé)，在閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的。

　　1.6 ? 第六章 ?附則

　　第三十條 ?本辦法中下列用語(yǔ)的含義：

　　動(dòng)工開(kāi)發(fā)：依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

　　已投資額、總投資額：均不含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　第三十一條 ?集體所有建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置，參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條 ?本辦法自2012年7月1日起施行。

　　2 ? 閑置土地處置辦法解讀

　　新修訂的《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53 號(hào)令）與原來(lái)的5 號(hào)令相比，在閑置土地的界定、閑置土地的處置程序、閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管等方面都作出了許多新規(guī)定。新《閑置土地處置辦法》7 月1 日實(shí)施以來(lái)，本報(bào)及時(shí)進(jìn)行了詳細(xì)解讀，但近期接到許多來(lái)電咨詢?cè)撧k法實(shí)施中的一些具體問(wèn)題。為此，本報(bào)記者采訪了國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華，請(qǐng)她針對(duì)一些地方在實(shí)施該辦法中遇到的突出問(wèn)題，從立法的角度進(jìn)行答疑釋惑，以指導(dǎo)基層實(shí)踐工作。

　　1.“閑置土地”是指政府已經(jīng)供出去的國(guó)有建設(shè)用地

　　問(wèn)：《閑置土地處置辦法》對(duì)閑置土地的界定與原來(lái)的5 號(hào)令有明顯區(qū)別，在執(zhí)行中如何正確界定閑置土地？

　　答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二條的規(guī)定，閑置土地包括兩種情形：一是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定的動(dòng)工期限滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地；二是已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但投資額不足總投資額的25%或者已動(dòng)工面積不足應(yīng)動(dòng)工面積1/3，中止建設(shè)滿一年的，可以認(rèn)定為閑置土地。這兩種閑置土地在處置方式上有明顯的不同。對(duì)于第一種情形的閑置土地，除了因不可抗力或者政府及政府有關(guān)部門(mén)的原因?qū)е碌囊酝猓瑵M一年的要繳土地閑置費(fèi)，滿兩年的要無(wú)償收回。而對(duì)于第二種情形的閑置土地，主要是與土地使用權(quán)人協(xié)商，依照《閑置土地處置辦法》第八條的規(guī)定，采取延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、調(diào)整土地用途規(guī)劃條件、由政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回、置換土地等方式處置，促進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地有效利用。特別需要說(shuō)明的是，《閑置土地處置辦法》規(guī)定的“閑置土地”，主要是指政府已經(jīng)供出去的國(guó)有建設(shè)用地，不包括在政府儲(chǔ)備中心尚未供出去的國(guó)有建設(shè)用地。

　　2.政府原因?qū)е麻e置的由國(guó)土資源主管部門(mén)核實(shí)認(rèn)定

　　問(wèn)：《閑置土地處置辦法》第八條對(duì)因政府及政府有關(guān)部門(mén)的原因?qū)е麻e置土地的情形進(jìn)行了界定，實(shí)踐中這種認(rèn)定的責(zé)任人是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人還是國(guó)土資源主管部門(mén)？

　　答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》第八條的規(guī)定，認(rèn)定的責(zé)任人是市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)。市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)其調(diào)查發(fā)現(xiàn)的閑置土地，應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定通知書(shū)》。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人在收到《閑置土地認(rèn)定通知書(shū)》后，認(rèn)為其閑置土地屬于政府及政府有關(guān)部門(mén)的原因?qū)е碌模梢韵蚴小⒖h國(guó)土資源主管部門(mén)提供說(shuō)明材料，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)和認(rèn)定。

　　3.閑置費(fèi)按土地總價(jià)款的20%征收

　　問(wèn)：《閑置土地處置辦法》第十四條明確，土地閑置費(fèi)要按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征收。請(qǐng)問(wèn)這里的土地出讓價(jià)款與土地出讓金是否相同？

　　答：《閑置土地處置辦法》第十四條規(guī)定的“土地出讓或者劃撥價(jià)款”，是指出讓或者劃撥土地的總價(jià)款。土地出讓價(jià)款是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同確定的由國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人向政府支付的全部土地價(jià)款，不同于土地出讓金。土地出讓金是出讓土地時(shí)政府所取得的土地純收益，土地出讓金一般只占土地出讓價(jià)款的25%。土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是《閑置土地處置辦法》新確立的，而是按照2008 年國(guó)發(fā)3 號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》確定的，旨在大幅度提高土地閑置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，用經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人加快開(kāi)發(fā)利用土地。此外，《閑置土地處置辦法》確定的土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)是20%，而過(guò)去各地的征收比例基本都在20%以下，一般是10%～15%。今年7 月1 日以后，各地都必須按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定的20%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收土地閑置費(fèi)。

　　4.因閑置而被收回時(shí)不退回土地取得成本

　　問(wèn)：《閑置土地處置辦法》第十四條第二款規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。地方在執(zhí)行中對(duì)這一條的理解有兩種不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)退回取得成本，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)退回成本。請(qǐng)問(wèn)哪種觀點(diǎn)是正確的？

　　答：對(duì)超過(guò)約定的動(dòng)工期限滿兩年未動(dòng)工的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條確立的法律制度，這種收回決定屬于行政處罰，具有財(cái)產(chǎn)罰的性質(zhì)，國(guó)土資源行政主管部門(mén)在依法無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)退回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的取得成本。需要說(shuō)明的是，如果被收回的國(guó)有建設(shè)用地設(shè)有抵押權(quán)的，作出收回決定的國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其作出的《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》抄送相關(guān)的抵押權(quán)人，以提醒抵押權(quán)人保護(hù)其合法權(quán)益。如果被認(rèn)定的閑置土地已被人民法院查封的，國(guó)土資源主管部門(mén)不得作出收回國(guó)有建設(shè)使用權(quán)的決定。

　　5.違反合同約定未動(dòng)工的將同時(shí)收取違約金和閑置費(fèi)

　　問(wèn)：在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時(shí)，合同條款中對(duì)違反合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，一般都有收取違約金的規(guī)定。而根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條第二款的規(guī)定，超過(guò)約定的動(dòng)工期限滿一年未動(dòng)工的，要向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人征繳土地閑置費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)如果違反合同約定超過(guò)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人是否同時(shí)收取違約金和土地閑置費(fèi)？

　　答：應(yīng)當(dāng)同時(shí)收取違約金和土地閑置費(fèi)。因?yàn)檫`約金和土地閑置費(fèi)的性質(zhì)不同。所謂違約金，是指法律規(guī)定或當(dāng)事人在合同中約定，一方當(dāng)事人違約時(shí)應(yīng)支付給對(duì)方的一定數(shù)額的貨幣或代表一定價(jià)值的財(cái)物。違約金由法律規(guī)定或當(dāng)事人事先約定，指明了當(dāng)事人違約的不利后果，具有警示和督促當(dāng)事人信守承諾的作用，對(duì)于保障合同的履行具有十分重要的意義，其實(shí)質(zhì)是一種民事法律責(zé)任方式。而土地閑置費(fèi)則是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法定義務(wù)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的一種法律后果，其實(shí)質(zhì)是一種行政法律責(zé)任方式，兩者不可替代，應(yīng)當(dāng)同時(shí)收取。

　　6.今年7 月1 日以后認(rèn)定的閑置土地按新辦法處置

　　問(wèn)：《閑置土地處置辦法》自今年7 月1 日起開(kāi)始實(shí)施。在新的辦法實(shí)施之前產(chǎn)生的閑置土地，按照什么政策進(jìn)行處置？

　　答：這個(gè)問(wèn)題涉及法律的溯及力問(wèn)題。法律的溯及力是新法實(shí)施后一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，是指法律生效以后能否適用于生效以前的行為。如果適用，就表明法律具有溯及力；如果不適用，就表明法律不具有溯及力。在現(xiàn)代社會(huì)，“法不溯及既往”是基本的法治原則。按照“法不溯及既往”的基本原則，對(duì)于在新的《閑置土地處置辦法》實(shí)施前已經(jīng)進(jìn)入處置程序的閑置土地，可以繼續(xù)按照原來(lái)5 號(hào)令的規(guī)定處置。對(duì)于在本辦法實(shí)施后認(rèn)定的閑置土地，應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定進(jìn)行處置。特別需要說(shuō)明的是，《閑置土地處置辦法》不具有溯及力，并不意味著要以2012 年7 月1 日作為起算閑置土地的時(shí)間點(diǎn)。閑置土地的認(rèn)定，要按照《閑置土地處置辦法》第二條的規(guī)定，主要以出讓合同約定的動(dòng)工日期為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算和認(rèn)定。

　　7.認(rèn)定閑置的先責(zé)令限期動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　問(wèn)：對(duì)超過(guò)約定的動(dòng)工期限滿兩

　　年的閑置土地，要無(wú)償收回土地，這對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是非常嚴(yán)厲的處罰措施。如果說(shuō)國(guó)土資源主管部門(mén)在調(diào)查認(rèn)定時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地已閑置兩年以上，在依法作出無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定以前，是否允許國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人在一定的期限內(nèi)采取措施自我糾正？

　　答：在《閑置土地處置辦法》起草

　　過(guò)程中，我們把握的一個(gè)基本原則就是促進(jìn)利用。也就是說(shuō)在閑置土地處置過(guò)程中，收繳土地閑置費(fèi)和無(wú)償收回土地都不是目的，閑置土地處置的最終目標(biāo)是促進(jìn)閑置土地的消化和合理利用。因此，國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)于其調(diào)查認(rèn)定的閑置土地，在下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》前，應(yīng)當(dāng)首先責(zé)令其限期動(dòng)工開(kāi)發(fā)；逾期不動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地。這也符合《行政處罰法》第二十三條關(guān)于“行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人改正或者限期改正違法行為”的有關(guān)規(guī)定。