1 ? 土地儲備管理辦法

《土地儲備管理辦法》系國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定發布，以“完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力”為目地。

1.1 ? 第一章 總 則

第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。

第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。

第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。

第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，并在同級部門間進行信息交換。

1.2 ? 第二章 計劃與管理

第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案。

第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。

第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批準后，作為辦理相關審批手續的依據。

1.3 ? 第三章 范圍與程序

第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。

第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。

第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。

第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標準，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。

第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。

第十五條 已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。

1.4 ? 第四章 開發與利用

第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批準，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。

第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。

第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。

第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。

第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地采取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。

第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。

1.5 ? 第五章 土地供應

第二十二條 儲備土地完成前期開發整理后，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。

第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。

1.6 ? 第六章 資金管理

第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。

第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批準文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。

政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。

商業銀行及其他金融機構應當準確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎數據庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。

第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。

第二十七條 各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。

1.7 ? 第七章 附 則

第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。

第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。

第三十條 本辦法自發布之日起實施。

1.8 ? 相關文件

國土資源部 財政部 中國人民銀行關于印發《土地儲備管理辦法》的通知
（國土資發[2007] 277 號）。

各省、自治區、直轄市、計劃單列市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局）、財政廳（局），新疆生產建設兵團國土資源局、財務局，中國人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行：

為加強土地管理，規范土地儲備管理行為，根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001] 15號）、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006] 100 號）等有關規定，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定了《土地儲備管理辦法》。現予印發，請遵照執行。

國土資源部 財政部 中國人民銀行
二○○七年十一月十九日
南昌市土地儲備管理辦法

2 ? 土地儲備管理辦法解讀

2.1 ? 一、起草過程及指導原則

　　《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是在國土資源部黨組的高度重視和正確領導下，在財政部和中國人民銀行的大力支持下，通過總結地方經驗，吸收相關研究成果的基礎上形成的，凝聚了土地儲備制度實踐者十幾年的經驗，凝聚了關注土地儲備制度建設的部門、學者及其他社會各界的智慧。從2003年起，我們就著手研究規范土地儲備制度的相關政策，2005年深圳土地儲備制度研討會后，根據部領導要求，我們加緊了政策研究的步伐。2006年，《辦法》列入部立法計劃，4月，部利用司委托北京、杭州、武漢、西安、廈門、南通市國土資源局和山東、浙江省國土資源廳土地利用處等8家單位研究起草《辦法》。6月和11月，分別在杭州和武漢召開會議，研究相關熱點問題，征求部分市、縣國土資源部門、儲備機構和相關部門意見。同時，對地方出臺的相關法規政策進行了整理研究，對部土地整理中心開展的《土地儲備立法研究》專項課題等成果進行了吸收。年底，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006]100號）下發后，部利用司、財務司及財政部綜合司于2007年1月在蘇州聯合召開會議，按照文件精神，與部分地方國土、財政、土地儲備機構的同志對《辦法》進行了進一步修改。4月，我部發函征求了財政部和中國人民銀行的意見，經協商，達成共識，聯合出臺。?

　　根據土地儲備發展的狀況，按照嚴格土地管理、加強土地調控、節約集約用地的要求，《辦法》著重從國土、財政、銀行三部門職能范圍出發，最大程度地對土地儲備工作予以規范。因此，在起草過程中把握了條原則。一是注重操作規范，通過提煉各地開展土地儲備工作的實踐經驗，將具有最大共性的運作方式上升為政策，從而最大程度地實現土地儲備制度運行方式的統一。二是注重管理規范，通過明確土地儲備機構、國土資源管理部門、財政、人民銀行在土地儲備工作中的職能和職責，使各部門和機構能夠按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作的順利開展。三是注重政策協調，依據土地儲備工作的需要，在土地、財政、金融管理現有的制度框架內，使涉及土地儲備工作的政策能夠取得最大的協調。

2.2 ? 二、關于適用《辦法》的土地儲備機構范圍

　　適用《辦法》的機構必須滿足五個條件，即市、縣人民政府批準成立的，具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位，不包括省和自治區的機構，不包括獨立于國土資源部門的機構，也不包括公司性質的機構。主要有幾點考慮。一是土地儲備與供應的協調，按照法律規定，市、縣人民政府是土地供應的主體，國土部門的組織實施主體，所以，只有在土地儲備機構與供應主體基本一致的情況下，土地儲備資金的收支管理政策、銀行貸款償還才能順暢地執行。二是土地儲備制度的目標。土地儲備是以加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力為目的的，要實現這些目標，事業單位更為合適，而公司性質的機構，由于存在營利的要求，與這些目標有一定的沖突。三是金融政策的要求。只有具有獨立的法人資格才能開展貸款融資活動。

2.3 ? 三、關于土地儲備計劃與項目實施方案

　　土地儲備實行計劃管理，是各地的普遍經驗，也是國辦發100號文的要求。《辦法》提出土地儲備計劃由國土資源、財政、人民銀行三家共同編制，一方面是出于調控市場的考慮，另一方面是出于土地儲備規模與資金預算、貸款規模銜接的考慮。土地儲備計劃由各類具體項目組成，所以要求制定項目實施方案，這與100號文土地儲備實行項目預決算管理的精神相一致。

2.4 ? 四、關于土地儲備的范圍與程序

　　《辦法》規定五方面的土地可以納入儲備，但納入土地儲備的程序不同，這些規定的依據是相關法律法規，主要是《土地管理法》、《房地產管理法》、《物權法》和55號令的規定，在這些法律法規中，收回國有土地使用權、實施優先購買權取得、征收土地的原因不同，主體也不同，對這些土地，土地儲備機構可以接受政府委托，做些具體的事務性工作，但不能做為主體。土地儲備機構可以做為收購土地的主體，但要按市場原則協商確定收購價格，不能強制。

2.5 ? 五、關于儲備土地的開發與利用

　　對儲備土地進行開發和臨時利用是土地儲備機構的職責。但具體的開發利用一是要經國土資源部門批準，在批準文件中明確土地儲備機構對儲備土地擁有的權利，其中，批準同意以儲備土地為抵押物融資的，才構成核發土地證書的必要條件，也就是說，對儲備土地，不一定是全部發證，只是在有融資需求，并且經過批準才能核發，而且，土地儲備取得土地證書后，也不擁有自行轉讓的權利。對臨時利用儲備土地的收入，則需按照財綜[2007]17號文的要求，實行“收支兩條線”管理。

2.6 ? 六、關于土地供應

　　儲備土地的供應首先要納入市、縣土地供應計劃，其次，由市、縣國土資源管理部門統一組織供地，而不是土地儲備機構自己供應。其中，對依法辦理農用地轉用、土地征收后納入儲備的土地，滿兩年未供應的，仍然等同于征而未供土地處理，所以，按照28號文規定，在下達下一年度農用地轉用計劃時要予以扣減。