1 ? 農(nóng)村宅基地重建案例
2010年6月，某市近郊村民吳某未辦理任何手續(xù)的情況下對其宅基地上的房屋進行翻建，在施工過程中，鎮(zhèn)政府規(guī)劃建設(shè)部門根據(jù)群眾反映，來到翻建房屋施工現(xiàn)場進行了詢問和勘查，之后責(zé)令吳某停工。理由是吳某沒有依法辦理宅基地翻建審批手續(xù)，并且翻建面積已超出了原批準宅基地范圍。
1.1 ? 【疑惑】
1、村民原宅基地上房屋翻建是否要辦理審批相關(guān)手續(xù)？
2、翻建房屋是否可以改變原宅基地面積？
1.2 ? 【解答】
我國的宅基地使用權(quán)是一項特殊的土地權(quán)利，其土地使用權(quán)人具有嚴格的范圍限制，僅限于農(nóng)民集體內(nèi)部符合規(guī)定的成員，而且宅基地的面積標準也有嚴格的限制，取得宅基地使用權(quán)后必須按照法律法規(guī)的標準和條件使用。實踐中，農(nóng)村宅基地上房屋的翻建，需要滿足兩個條件。
一是要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。2009年北京市人大常委會通過的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十一條，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進行村民住宅建設(shè)，可以實行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進行。
因此，吳某在原有宅基地上翻建房屋的行為應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)審批手續(xù)，其程序為：向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，取得許可后方可按具體要求實施原有宅基地的翻建行為。
二是已經(jīng)合法取得宅基地使用權(quán)，并且翻建不得超出合法擁用使用權(quán)的范圍。
根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標準。《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》規(guī)定，村民每戶建房用地的標準，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標準的，可按每戶最高不超過0.4畝的標準從寬認定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。
根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
案例中，吳某翻建房屋中在未經(jīng)依法批準的情況下，擅自擴大宅基地面積顯然是違法的，應(yīng)當(dāng)予以糾正，有關(guān)部門予以制止符合法律規(guī)定。對于在合法批準的宅基地范圍內(nèi)進行房屋翻建是否國重新辦理用地手續(xù)，法律中沒有規(guī)定，一般認為，只要村民不違背“一戶一宅”、“使用權(quán)人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃”、“符合建房條件”、“不超過地方人民政府規(guī)定的宅基面積標準”等條件，在擁有合法的土地使用權(quán)的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續(xù)。
2 ? 農(nóng)村宅基地重建土地面積
涉及農(nóng)村宅基地辦理有關(guān)事宜，按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》閩政[2004]21號，第六條 農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請住宅建設(shè)用地：
（一）因無住房或現(xiàn)有住房用地面積明顯低于法定標準，需要新建住宅或擴大住宅用地面積的；
（二）因國家或者集體建設(shè)、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆迂安置的；
（三）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；
（四）向中心村、集鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的。
經(jīng)批準回原村莊、集鎮(zhèn)定居的港、澳、臺胞和華僑需要建設(shè)住宅的，參照本辦法規(guī)定辦理。
第七條 農(nóng)村村民申請住宅建設(shè)用地有下列情形之一的，不予批準：
（一）年齡未滿18周歲的；
（二）不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃；
（三）將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的。
第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農(nóng)村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會或村集體經(jīng)濟組織收回，并結(jié)合村莊土地整理，重新規(guī)劃后統(tǒng)一安排使用。
村委會或者村集體經(jīng)濟組織依法收回農(nóng)村村民舊住宅用地的，應(yīng)當(dāng)給予經(jīng)濟補償。
第九條 農(nóng)村村民每戶建住宅用地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。
前款所稱住宅用地面積，是指住宅建筑物、構(gòu)筑物垂直投影范圍內(nèi)的占地面積。
第十條 農(nóng)村村民申請單獨住宅建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)持下列材料向村委會提出住宅建設(shè)用地申請：
（一）《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》一式五份；
（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；
（三）申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村委會或村集體經(jīng)濟組織重新安排使用的承諾書（沒有舊住宅的除外）。
村委會應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起7個工作日內(nèi)，或者每一個季度集中申請材料，依法召開村委會議或者村民代表會議進行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見；在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)在《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》中簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。
3 ? 農(nóng)村宅基地重建申請書
尊敬的各級領(lǐng)導(dǎo)：
申請人：小明，女，漢族，農(nóng)民，住，身份證號：，聯(lián)系電話：。申請事項：
申請農(nóng)村宅基地以新建住房。
事實和理由：
一、申請人現(xiàn)在住的房屋還是以前父母建的簡陋瓦房，至今已近40年，雖經(jīng)過多次整修，但破損處仍然較多，修修補補既難解決漏雨漏風(fēng)問題，也影響房屋外觀，因而建新房非常有必要。
二、我現(xiàn)居住的房屋一共四間，由我兄弟兩家和我父母共計三家共同居住，我們兄弟都已成家，三家共用人數(shù)已經(jīng)達到13人，加上我哥以外出打工，如回家根本就住不下，為了改善現(xiàn)有的住房狀況，必須建新房，望上級能給予批準修建新房的土地。
三、這些年來，黨的政策越來越好，我們農(nóng)民的收入也一年比一年增加，我通過多年的辛苦勞動，不斷積攢，已基本上攢夠了建新房（建成磚滋水泥房）的費用，只須上級一批準，我就能馬上動工，不是過年過節(jié)都沒有1個安全的家，加上小孩已大，現(xiàn)在的住房問題是我第一個愿望，請上級能批準我的申請為謝。特此申請，敬請貴村委會核實情況，審核批準為盼。
此致
村民委員會
年月日申請人：
4 ? 宅基地重建申請書2
北張村村委會：
我叫張磊，86年5月出生，是腰市鎮(zhèn)北張村二組農(nóng)民。由于現(xiàn)住房屋是1988年前后父輩修建的簡陋土坯木架房，至今己近20多年，雖經(jīng)過多次整修，但破損處仍然較多，同時，沒有廚房，院落，且現(xiàn)在房屋中梁因潮濕而下沉，房屋已嚴重扭曲。經(jīng)長期風(fēng)吹雨淋中梁不斷下沉變形，房屋隨時都有坍塌的危險，已經(jīng)嚴重危及人身安全和財產(chǎn)安全。現(xiàn)又無新的地方可去，為了家人安全，我擬在現(xiàn)有村房屋基地自己家成包地處，新修建住房一處。根據(jù)農(nóng)村居民建房的有關(guān)規(guī)定，特向北張村村委會申請宅基地一處，敬望批準為謝！特此申請！
申請人：張磊
2017年1月10日
