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詞條名：工業用地評估方法詞條類別：土地百科上一條：工業土地下一條：土地增值稅暫行條例實施細則

工業用地評估方法

工業的大力發展，帶動了工業用地的大量需求，并且隨著經濟的高速發展，這種需求是越來越多的。需求的增加理應導致工業用地價格的上漲，但是，工業用地的價格一直處于低水平，交易價值在很大程度上偏離了市場價值。工業用地經歷了從行政劃撥到協議出讓再到招拍掛的出讓方式，在實踐中不斷探討工業用地的合理價格。國家陸續出臺了一些政策，在一定程度上規范了工業用地市場，抑制了價格被嚴重低估的現象。

目

錄

　　1 ? 工業用地評估方法

　　前言

　　工業用地評估是房、地產評估工作中相對簡單的一種類型，本文基本拋開書本，以評估實務為出發點，總結了工業用地評估、審核中遇到的多數情況，初學者通過閱讀本教程，會極大的縮短獲取評估經驗所需時間，如能配合理論書籍學習，會收到更好效果。

　　1.1 ? 一、概論

　　1、土地使用權分類

　　土地使用權按類型分為集體所有、國有二大類，其中國有包括出讓、劃撥、租賃、授權經營、作價出資五種，評估實踐中常見的是出讓、劃撥二種，其他幾中用地因為比較少見，擬另辟專題，本文著重于出讓、劃撥二種使用權類型的評估闡述。

　　2、土地使用權價值構成

　　理解土地使用權評估的基礎在于了解土地使用權價值構成，完整土地使用權價值分為三大類，拆遷補償款、基礎設施配套費、土地出讓金。

　　出讓地價值構成包括上述三部分；劃撥地價值構成包括上述前二部分，初步解釋如下：

　　拆遷補償款是指對于原土地使用方的補償，在農村，補償對象包括土地本身（土地屬于生產資料，如同機器設備）、地上附著物（青苗-尚未收割的農產品、房屋、水井、果樹等）、人員安置三部分，在城市，補償對象主要為舊有房地產。

　　拆遷補償有二種方式進行：

　　一是由土地擬取得方與原土地使用方簽訂拆遷補償協議，并將拆遷補償款直接支付給原土地使用方，當地國土部門不參與此過程，此時土地擬取得方與當地國土局簽訂的《國有土地出讓合同》中的地價款為不完全地價，僅包括出讓金與基礎設施配套費，此類情況多在偏遠地區發生，土地為零星開發；

　　二是由當地國土部門與原土地使用方簽訂拆遷補償協議，擬用地方不參與此過程，拆遷補償款通過當地國土部門轉手交給原土地使用方，此時《國有土地出讓合同》中的地價款為完全地價，包括拆遷補償款、基礎設施配套費、土地出讓

　　金三部分，此類情況多在近郊區，土地為當地政府成片開發。

　　基礎設施配套費是指宗地紅線外通上水、下水、強電、弱電、通路等所需支付的成本費用，有二種方式進行：

　　一是由當地政府組織建設，各種水、氣主干管網及電纜沿道路兩側鋪設，工程無需擬用地方參與，僅需向當地國土部門繳納價款，各市均會出臺文件規定繳納標準。此類情況多在較為成熟的城市規劃區內。

　　二是由擬用地方自行組織施工建設，比如將開閉站或變電站的電纜自行引至用地紅線內的變配電站，自行打井取水等，此類情況多在偏遠地區，此時基礎設施配套費表現為工程成本，往往體現在固定資產-構筑物或管道科目中。

　　收取基礎設施配套費有些借雞生蛋的意思，雖然機場建設費已經取消，但基礎設施配套費不可能被取消。

　　土地出讓金是指國家做為土地所有者應收取的價款以體現所有者權益。

　　3、土地使用權取得的一般方式

　　出讓用地：當地國土部門將可利用土地通過媒體發布公告，擬用地方通過招、拍、掛方式（工業用地基本為掛牌方式）參與競價，競得后，擬用地方與當地國土部門簽訂《國有土地出讓合同》，繳納地價款及契稅，繳納完畢后，取得《國有土地使用證》。

　　劃撥用地：擬用地方向當地計委（發改委）提交項目使用土地申請，批復后，著手進行拆遷補償工作，完畢后即取得《國有土地使用證》。

　　1.2 ? 二、評估準備工作

　　1、取得《國有土地使用證》、《國有土地出讓合同》、拆遷補償協議、曾做過的估價報告、了解入賬成本構成

　　《國有土地使用證》是正式的權屬證明文件，當委估宗地剛剛簽訂《國有土地出讓合同》，尚未來得及取得《國有土地使用證》時，《國有土地出讓合同》也可以做為權屬證明文件，但效力上不如《國有土地使用證》，按照國內常規，處于此階段期間，土地價款往往尚未支付完畢，如果資產占有方無能力按照出讓合同要求支付剩余地價款，那么可能導致二種結果，一是承擔額外的滯納金，二是土地被國土局無償收回。所以尚未取得《國有土地出讓合同》的宗地，是具有產權瑕疵的，應予批露，當然，如果連《國有土地出讓合同》都未簽訂，則無法確

　　定土地權屬，談不上瑕疵問題。

　　取得上述資料后，通過將入賬成本與土地出讓合同、拆遷補償協議中的約定的價款進行比較，核對地價款是否支付完全。

　　2、確定評估方法

　　首先查詢《全國工業用地最低價標準》，了解委估宗地最低限價，其次收集各種評估方法所需相關資料，確定評估方法，建議首選市場法，次之基準地價系數修正法，再次之成本逼近法。

　　原則上應選擇二種方法評估，具體要求詳見《城鎮土地估價規程》。

　　1.3 ? 三、市場比較法評估過程

　　1、評估公式

　　宗地價格＝比較案例價格×A×B×C×D

　　式中：A：正常情況指數／比較案例宗地情況指數

　　B：待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期指數

　　C：待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數

　　D：待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數

　　2、評估過程

　　1）搜索比較對象

　　通過委估宗地所在市、區、縣的國土資源局網站查詢土地成交信息，如未果，可以在百度搜索關鍵字：“地區名+掛牌”、“地區名+工業用地+成交” 等，因為個別地方的土地成交信息在當地開發區網站、政府門戶網站、中國土地市場網顯示。如已查詢的部分比較對象具體位置描述不清楚，可以通過百度地圖、GOOGLE地球等配合查找。

　　比較對象與委估宗地必須用途一致且應在同一開發區或行政區。

　　2）進行比較

　　交易情況修正：所選比較對象均應為正常交易，非正常交易難以量化修正；交易日期修正：工業用地價格隨時間波動很小，實際上《全國工業用地最低價標準》實施后的近三年成交信息均可采用，但優先選用一年內的成交信息。如無特殊情況，交易日期修正系數一年內不會超過2%。

　　區域因素修正系數：

　　個別因素修正系數：

　　《房地產估價規范》要求修正范圍合計不超過30%，單項不超過20%，對于具體修正幅度，沒有相關規定，評估人員可自行掌握，建議單項修正多數不超過5%，個別不超過10%。

　　以上結果為出讓地價，如為劃撥地，應扣除出讓金，出讓金來源如下： ① 少數地方國土部門發布基準地價文件時，一并發布出讓金標準；

　　②根據出讓地價的百分比確定，百分比可參照各省文件確定，可百度搜索：“**省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法細則”；“**省實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》辦法”；

　　③根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》相關條款確定。

　　修正后的評估結果為土地成交價，但在辦理《國有土地使用證》初始登記或變更登記時還應繳納契稅，評估實踐中均未考慮此部分價值，筆者認為在股權評估中可以考慮，物權評估中不應考慮。

　　1.4 ? 四、基準地價系數修正法評估過程

　　1、評估公式

　　宗地價格=基準地價×期日修正系數×因素修正系數×年期修正系數+土地

　　開發水平修正值

　　2、評估過程

　　基準地價系數修正法實質上仍為市場法，只是比較對象只有一個，是地方國土部門發布的基準地價，比較因素基本上與市場法一致。

　　1）基準地價的確定

　　基準地價文件查找：可以通過所在市、區、縣的國土資源局網站查詢，或者百度搜索關鍵字：“城市+基準地價”。絕大部分城市的基準地價文件均可以從網絡上查找到。

　　地價級別的確定：找到基準地價文件后需要確定委估宗地所在地價級別，公開的基準地價文件中少部分會配發地價級別范圍描述或級別圖，再配合地圖，會較容易確定委估宗地級別，對于大部分未發布級別范圍描述或級別圖的情況，按以下方式確定：1、查詢中國城市地價動態監測（http://www.landvalue.com.cn/）；2、委估宗地以前的估價報告（個別時候可以在網絡搜索到周邊其他單位的估價報告）；3、咨詢當地國土部門；4、參照當地城鎮土地使用稅等級范圍確定；

　　部分地區的基準地價文件頒布時間早于2007年（該年發布全國工業用地最低限價），此情況下的相應基準地價可能會低于最低限價，此時處理方式如下：

　　①將基準地價最低級別價格按最低限價調整，其他級別地價按原比例或原增加額相應調整；

　　②直接以最低限價做為委估宗地相應基準地價。

　　③仍按原相應級別基準地價確定，通過期日修正找回差距。

　　2）期日修正系數

　　按《城鎮土地估價規程》，期日修正系數=待估宗地估價期日地價指數/比較案例交易日期指數，但地價指數地方國土部門并未公開，可通過如下方式確定：

　　①查詢中國城市地價動態監測，以地價水平、地價增長率代替，有時該二項指標未能公布至評估基準日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；

　　②以近期周邊土地成交實例平均價格除以對應級別基準地價，此種方式可以使市場法與基準地價系數修正法二種方法評估結果接近；

　　③以工業用地最低限價除以相應基準地價及年份數，得出年均增幅，再換算至評估基準日所在年份。

　　④按照年均增幅2%考慮；3）年期修正系數；年期修正系數＝（1-1/（1+r）m）/（1-1；r＝土地還原率，土地是一切行業的根本，工業用地一；n＝基準地價設定土地使用年限，工業用地為50年；；m＝待估宗地剩余使用年限；4）因素修正系數；此項修正類似于市場法中因素修正，少部分地區會有網；5）容積率修正系數；工業用地一般均不進行容積率修正，但個別地方基準地；6）

　　④按照年均增幅2%考慮。

　　3）年期修正系數

　　年期修正系數＝（1-1/（1+r）m）/ （1-1/（1+r）n）

　　r＝土地還原率，土地是一切行業的根本，工業用地一級開發風險相對很小，取值范圍常見6-7%；

　　n＝基準地價設定土地使用年限，工業用地為50年；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　4）因素修正系數

　　此項修正類似于市場法中因素修正，少部分地區會有網絡公布，如無法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當微調。

　　5）容積率修正系數

　　工業用地一般均不進行容積率修正，但個別地方基準地價文件中會公布工業用地容積率修正系數，此種情況多是因為高科技園區中部分工業建筑為多層，如無法查找容積率修正，可不進行此項修正。

　　6）開發修正修正

　　基準地價對應開發程度一般會在基準地價文件中公布，如未公布，可以通過“中國城市地價動態監測”查詢，如查詢不到，可以假設基準地價對應開發程度與委估宗地一致，而不進行此項修正。如需修正，部分基準地價文件中會規定每通的價格，如未公布，可以參照每通20-30元/㎡確定。

　　以上結果為出讓地價，如為劃撥地，應扣除出讓金，扣除方式參見市場法中相關敘述；契稅問題亦參見上文。

　　1.5 ? 五、成本逼近法評估過程

　　1、評估公式

　　地價＝土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益

　　＝成本價格＋土地增值收益

　　成本逼近法的本意是模擬土地取得并達到開發狀態的過程中需要支付的各項成本，總的來說，一是對原土地使用權人的補償，二是向土地所有者-國家繳納地價款以體現所有者權益，三是各項稅費，四是土地通、平成本。

　　2、評估過程

　　1）土地取得費用及相關稅費

　　土地取得費用包括土地補償費、人員安置費、地上附著物（青苗-尚未收割的農產品、房屋、水井、果樹等）。

　　土地補償費、人員安置費的計算是以土地年產值乘以適當倍數確定，數據來源方式如下：

　　① 根據**省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中相關條款確定； ② 根據各地土地補償費、人員安置費計取標準的相關文件，可百度搜索： “城市名+征地區片”、“城市名+統一年產值”、“城市名+綜合地價”等；

　　③ 百度搜索：“城市名+區名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公告”，“城市名+征地補償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補償方案一般會通過網絡發布，該公告如與委估宗地處于同一市級行政區，可以認為補償標準是一致的。

　　相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、菜地基金、防洪費等，數據來源方式：百度搜索：“省名+征地管理費暫行辦法”、“**省實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉辦法”、“省名+耕地開墾費管理辦法”、“城市名+新菜地開發基金征收管理使用辦法”、“城市名+防洪費”等。

　　單價確定后，開始確定數量，由于土地補償費、人員安置費、青苗補償費是區別不同用途來規定補償標準的，比如耕地、園地、林地補償標準是不同的，而委估宗地原始狀態多數情況都難以確認，所以存在如下假設：

　　① 假設委估宗地原始狀態均為耕地；

　　② 假設委估宗地原始狀態為耕地、林地等各占一定比例，比例參見各地政府門戶網站相關介紹，此時注意耕地占用稅、耕地開墾費不能按全部面積計取。

　　地上附著物的補償中最大部分為房屋補償，補償方式如下：

　　① 各地會發布相關文件，百度搜索：“城市名+征地補償安置辦法” ； ② 各地補償標準普遍偏低，農村民宅只有幾百元/建筑平方米，失地農民難以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當地補償標準過低，可以不考慮，按照所在城市近郊區二手房或城市內經濟適用房平均單價做為房屋補償單價。具體由評估人員自行查詢，補償房屋面積可以按照如下方式確定：農村人均住房面積普通在30-40平方米，人均農地數量可以通過當地政府門戶網站或百度搜索，

　　各地普遍不足1畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價值比例極小，酌情處理。

　　2）土地開發費用

　　公式如下：

　　土地開發費用是指土地紅線外的水、電等管網費用及紅線內場地平整，此筆費用意義上近似于基礎設施配套費，計算方式如下：

　　① 部分地方的基準地價文件中會規定土地開發費用價格標準

　　② 參照各地基礎設施配套費文件確定，百度搜索：“城市名+基礎設施配套費”，但是基礎設施配套費是以建筑面積為基數繳納，需要根據容積率換算成土地面積單價，委估宗地容積率可以按實際確定，也可以按規劃確定，最后加上場地平整費用。

　　③ 可以參照每通20元左右/㎡確定。

　　3）投資利息

　　投資利息＝土地取得費及相關稅費×開發周期×年利率＋土地開發費×開發周期/2×年利率

　　按照此公式，土地取得費用為一次性投入，土地開發費用為均勻投入，實際上現狀可能是相反的，取得土地時對原土地方的補償往往是陸續的，而土地開發費用經常是無需企業參與，只需繳納基礎設施配套費，但公式是不能修改的。

　　4）開發利潤

　　按照常理，工業用地一級開發利潤率＜經營性用地一級開發利潤＜經營性用地二級開發利潤，部分地區一級開發利潤率可通過百度搜索，北京市為8%，各地略有區別，但工業用地一級開發利潤率相對最小是肯定的，取值常見6-10%。

　　5）土地增值收益

　　土地增值收益的確定參見市場法中出讓金的確定過程，劃撥地評估不考慮土地增值收益。

　　6）年期修正系數

　　年期修正系數＝1-1/（1+r）m

　　r＝土地還原率，土地是一切行業的根本，工業用地一級開發風險相對很小取值范圍常見6-7%；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　7）因素修正

　　有以下二種觀點：

　　① 理論上應該進行因素修正，以免同一區域土地評估值完全一致，無法體現出個性因素，修正方式參見基準地價系數修正法相關內容；

　　② 農村征地實踐中補償標準都是區片統一的，實踐中補償標準與宗地取得后規劃或實際利用狀態基本不存在因果關系，而成本逼近法是以模擬取得過程所需成本支出為思路，這樣，委估宗地個性因素可以通過其他方法體現。

　　2 ? 工業地估價及其技術要素

　　工業地價評估既要考慮自然、社會、經濟、技術條件、行政等一般因素，還要考慮區域因素以及宗地本身的條件和特征等個別因素。工業用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。

　　2.1 ? 1、市場比較法

　　市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經典估價法。根據替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場上在估價期日近期交易的類似工業用地進行比較，并對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地的客觀合理價格：

　　待估工業用地價格＝比較實例價格×（待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數）×（待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數）×（待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數）×（待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數）×年期修正系數）

　　這種方法更適用于經濟發達，有充足的具有可替代性的土地交易實例的地區，而且需要估價人員具有較高的素質，否則難以得到客觀準確的結果。

　　2.2 ? 2、成本逼近法

　　成本逼近法是目前計算工業用地價格最常用的估價方法，適用于新的工業開發區或工業用地交易資料少的地區。成本逼近法以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價格。基本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分；同時根據國家對土地所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益，從而得到土地價格：

　　土地價格＝重置土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

　　需要說明的是，土地的價格不取決于成本而取決于市場供需關系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價值高低，因此，其評估結果只是一種算術價格，對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。工業用地全部實行招拍掛出讓后，應減少成本法的使用，盡量采用市場比較法計算地價。

　　2.3 ? 3、基準地價系數修正法

　　基準地價系數修正法是我國特有的土地估價方法，是對—般市場比較法進行變形、量化及系統化后得來的，是在短時間內大進行批量宗地評估的有效手段，其精確度與基準地價及其修正體系密切相關，適用于有完善基準地價體系的地區。在求取一宗待估宗地價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內工業用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等，確定修正系數，修正基準地價從而得出待估對象地價：

　　待估宗地價格＝宗地所在區域的基準地價×（1＋某宗地全部影響地價因素總修正值）

　　2.4 ? 4、收益還原法

　　這種方法只適用于有現實收益或潛在收益的工業用地估價，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準確程度。收益還原法將土地價格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個利息相當于土地的純收益，利率相當于土地還原利率。地租理論和生產要素分配理論是收益還原法的理論依據，土地、勞動、資本等生產要素組合產生的收益，應由各要素分配，歸屬于土地收益（應是地租和利用土地資產帶來的純收益），將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價格：

　　土地價格＝土地年純收益／土地還原率

　　有限年期（n年）的待估工業用地價格應根據其使用年期進行年期修正，公式為：

　　土地價格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／（1＋土地還原率）n]

　　收益還原法中總費用的計算應考慮全面，工業企業生產成本復雜多樣，一般將廠房、機器設備維護、修理費和生產工業產品的費用之和作為總費用。廠房、機器設備維護、修理費一般指基本生產配套設施的年平均維護保養和修理（包括零配件）費用；生產工業產品的費用一般包括生產工業產品過程中所必須支付的直接、間接費用（原材料費、能源費、人工費、運輸費、產品銷售費、財務費用、管理費用等）、企業利潤以及有關的稅款、利息等。

　　投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同工業行業的投資風險、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區用地價格評估，宗地外開發程度依政府投資的實際配套狀況設定，最低為達到可開工條件。當礦產資源可開采年限低于出讓年限時，年期修正應依據資源可開采年限確定。高新技術企業用地價格評估，應根據其高技術、高附加值、污染小、環境好、土地利用程度較高等特點，進行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業用地高。對于倉儲業用地價格評估，其土地利用的機會成本及對相關企業收益的影響程度是應重點考慮的因素。機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質，在收益還原法以外的評估法運用中，應考慮壟斷地租修正。在工業類用地價格評估中，當同一區域宗地數量較多時，可選擇一至兩宗標準宗地進行評估，其他宗地價格依個別因素修正確定。

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熱門土地

工業用地評估方法

1 ? 工業用地評估方法

1.1 ? 一、概論

1.2 ? 二、評估準備工作

1.3 ? 三、市場比較法評估過程

1.4 ? 四、基準地價系數修正法評估過程

1.5 ? 五、成本逼近法評估過程

2 ? 工業地估價及其技術要素

2.1 ? 1、市場比較法

2.2 ? 2、成本逼近法

2.3 ? 3、基準地價系數修正法

2.4 ? 4、收益還原法

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