農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

【案情簡介】:

2002年12月30日,陸某將波羅村378號占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元(壹拾肆萬零陸佰陸拾 元整)價格轉(zhuǎn)讓給樂某,雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議.陸某住云南省昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村976號,樂某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村.

樂某買回房屋后,拆除兩層舊房屋,重新建蓋了5層樓,2009年,昆明的城中村改造即將拆遷波羅村,樂某的五層樓將得到200多萬的拆遷補償,正值樂某高興 之時,陸某將樂某起訴到昆明市盤龍區(qū)人民法院,請求依法確認原被告之間所簽的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議無效并返還昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村378號房屋且要 求訴訟費用由被告全部承擔.

【爭議焦點】:

1、 雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議是否有效?

2、 農(nóng)村土地宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓,權(quán)屬歸誰?

3、 如果房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議轉(zhuǎn)讓無效,會產(chǎn)生什么樣的法律后果?

4、 買方房屋造價是否需要評估?

【法院判決】:待定,本案于2010年1月25日在盤龍法院開庭.

【適用法律】:

1、《物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定.

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記.

2、《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準.

農(nóng)村村民建住宅,應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地.

農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù).

農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準.

3、《云南省土地管理條例》

第三十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,用地面積按照以下標準執(zhí)行:

(一)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),人均占地不得超過20平方米,一戶最多不得超過100平方米;(二)城市規(guī)劃區(qū)外,人均占地不得超過30平方米,一戶最多不得超過150平方米.

人均耕地較少地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地面積,在上述標準內(nèi)從嚴控制;山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數(shù)民族地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地標準,可以適當放寬.具體執(zhí)行標準,由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實際情況制定,報省人民政府批準.

農(nóng)村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地,必須限期退還集體,不得私自轉(zhuǎn)讓.

經(jīng)批準使用的宅基地,必須按批準的位置和面積建蓋,超過二年未建成使用的,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關(guān)批準,無償收回土地使用權(quán).

4、《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定,"加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地".

5、《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》

第六條規(guī)定:"農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的,應向本集體經(jīng)濟組織提出申請,并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布.公布期滿無異議的,報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后,報縣(市)審批.經(jīng)依法批準的宅基地,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結(jié)果張榜公布." 第 十三條規(guī)定:"各地要進一步健全和完善動態(tài)巡查制度,切實加強農(nóng)村村民住宅建設用地的日常監(jiān)管,及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為.要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地 區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理.嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證."6、福建省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一百二十平方米,但三口以下的每戶不得超過八十平方米,六口以上的每戶不得超過一百二十平方米.利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對原舊住宅進行翻建的,可以適當增加面積,但增加的面積每戶不得超過三十平方米.

市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內(nèi),依據(jù)本轄區(qū)人均土地面積、土地類型等級、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況,制定具體標準.

村民建住宅應當統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地.未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的,不得審批村民住宅用地.

禁止批準個人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨院住宅的用地申請.但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設住宅區(qū)的除外.

第四十二條 農(nóng)村村民申請住宅用地,應當持戶口簿、家庭成年成員的身份證,向村委會提出申請,經(jīng)村委會或者村民代表會議同意后,公布征詢本村村民的意見,在十五日內(nèi)未提出異議的,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,報縣級人民政府批準.

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地.有下列情形之一的,不予批準住宅用地:

(一)已有住宅,且宅基地面積已達到本辦法第四十一條規(guī)定限額的;(二)出租、出賣原住房后,再申請宅基地的.

農(nóng)村村民建住宅使用耕地的,應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后,方可批準用地.

縣、鄉(xiāng)人民政府應當按照村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃、土地整理方案,組織村民委員會或者村集體經(jīng)濟組織,依法收回農(nóng)民空閑的宅基地,統(tǒng)一安排使用;對收回的宅基地,應當依法辦理集體土地使用權(quán)的注銷登記手續(xù).

【律師分析及建議】:

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織,使用權(quán)歸農(nóng)村居民,即是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員,因此,具有無償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性. 由此可見宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與特定身份相關(guān)聯(lián).農(nóng)村的房屋買賣標的不僅涉及房屋,還包含相應的宅基地使用權(quán).宅基地使用權(quán)是農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得.法律明確規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,擁 有兩處以上則是違法的.村民沒有處理宅基地的權(quán)利,法律禁止對宅基地進行私自買賣.《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)"加強農(nóng)村宅基地管理,禁 止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地".

根據(jù)國家政策,非集體經(jīng)濟組織成員因購買農(nóng)村宅基地或房屋而與其訂立的買賣合同應當無效.

無效的法 律后果是互相返還,但買房畢竟進行了重建、新修等,如果讓賣方返還購房款或購地款,買方返還房屋或土地對買房人或買地人明顯不公平,所以一般法院會委托評 估機構(gòu)對房屋造價和現(xiàn)行價值進行評估,結(jié)合雙方過錯,給予買方一定的補償,但補償多少,法官享有自由裁量權(quán).

昆明面臨大量的城中村改造,在改 造前,有的村民買了宅基地,有的村民買了房屋,有的既賣房屋又賣宅基地,有的宅基地未過戶,有的宅基地已經(jīng)過戶.不論哪一種情況,以前價格非常便宜,現(xiàn)在 房價、地價都飛漲,所以對出賣的村民來說損失很大,村民可以通過確認買賣合同無效以維護自己的合法權(quán)益.也可以與買方協(xié)商,讓買方支付一定的拆遷補償款給 自己,做一些損失補償,在實踐中,大多數(shù)賣方也愿意這樣做.