什么是土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)
土地出讓金是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。
１、按照原批準(zhǔn)用途辦理出讓手續(xù)，非經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)出讓金不得低于備案評(píng)估地價(jià)的３５%；商品住宅和綜合經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的４０%；商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的４５%；工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的２５%。
２、原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式在土地交易中心公開出讓，并按現(xiàn)時(shí)經(jīng)營性用地的市場(chǎng)價(jià)格（備案評(píng)估地價(jià)，下同）減去原用途的現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)，市場(chǎng)價(jià)格全額繳納土地使用權(quán)出讓金。
３、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，按國家和省的規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，且不得低于備案評(píng)估地價(jià)的１０%。
４、出讓年限按國家規(guī)定最高可出讓年期辦理，即：住宅（含商品住宅）７０年；商業(yè)、旅游、娛樂用４０年；工業(yè)、綜合用地等其他用地５０年。
我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(jià)(包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。
一、個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：１９９０年５月１９日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的３０%收取;１９９０年５月１９日(含當(dāng)日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的６０%收取。
二、已購公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的１０%收取。已購房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購買的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，不再補(bǔ)繳土地出讓金。
三、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為１９９０年５月１９日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的３０%收取;被拆遷戶原土地使用權(quán)為１９９０年５月１９日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的６０%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購買的部分不再收取土地出讓金。
四、以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：１９９０年５月１９日以前取得的，按標(biāo)定地價(jià)的３０%收取;１９９０年５月１９日以后取得的，按標(biāo)定地價(jià)的５０%收取。
土地出讓金計(jì)算方法
土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。
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