伴隨國家對三農(nóng)發(fā)展重視，從各個層面都加大了扶持力度，“三權(quán)”抵押貸款的政策開放，逐步解決了農(nóng)村融資的難題，為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展提供了保障，也為現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了資金支持。

一、“三權(quán)”抵押貸款概述

概念

“三權(quán)”抵押貸款是指農(nóng)戶用自己合法的農(nóng)村居民房屋產(chǎn)權(quán)、林權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)等“三權(quán)”來抵押融資，在目前全國銀根緊縮，央行相應(yīng)提高存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，全國放貸速度減緩，許多政府性放貸行為失效的背景和形勢下，各地方縣級城市出臺一系列惠農(nóng)舉措，大力推進“三權(quán)”抵押貸款，對破解農(nóng)戶缺資瓶頸，助推農(nóng)戶萬元增收發(fā)揮了積極作用。

分述

1.農(nóng)房抵押貸款

農(nóng)房抵押貸款指的是屬于借款人自己擁有的房屋作為抵押擔(dān)保的貸款。房屋處所應(yīng)與借款人戶口所在地一致，且依法取得《房地產(chǎn)權(quán)證》或《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，且承諾設(shè)定抵押的房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)木幼鏊?

貸款程序為貸款人申請調(diào)查價值評估審查審批簽訂貸款合同抵押登記（國土局）貸款支用放貸貸款償還。

2.林權(quán)抵押貸款

指的是家庭承包或流轉(zhuǎn)方式取得的集體林地承包經(jīng)營權(quán)、林木所有權(quán)等，以及法律法規(guī)及國務(wù)院規(guī)定的其他林權(quán)可用于抵押的一種貸款。根據(jù)借款用途、林業(yè)生產(chǎn)周期、林權(quán)證規(guī)定的林地使用期限等實際情況合理確定貸款期限，最長不得超過8年。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款

該土地需依法取得《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》，而承包經(jīng)營權(quán)剩余年限不少于5年，并具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果園、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地、現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)等較高價值的農(nóng)村土地；貸款原則上用于規(guī)模種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)家樂經(jīng)營等涉農(nóng)資金需求。

二、“三權(quán)”抵押貸款的阻礙

1.國家法律上的限制和阻礙

這是目前農(nóng)村“三權(quán)”抵押所面臨的最大的法律問題。我國現(xiàn)行的《農(nóng)村土地承包法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《土地管理法》都對農(nóng)村“三權(quán)”抵押進行了限制。雖然中央對農(nóng)村“三權(quán)”中的農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)給出了新的政策框架，但農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款缺少法律支持，抑制了其進一步發(fā)展和壯大。

2.政府確權(quán)登記阻礙

政府確權(quán)登記存在農(nóng)村“三權(quán)”產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利主體不明、界限模糊、面積不準(zhǔn)、權(quán)屬糾紛現(xiàn)象，同時確權(quán)登記成本較高，涉及環(huán)節(jié)較多，手續(xù)繁瑣，影響農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作的推廣和實施。

3.缺乏權(quán)威的評估等中介機構(gòu)

目前，大部分地區(qū)無土地、林地、宅基地等物權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，無專業(yè)的農(nóng)村“三權(quán)”價值評估機構(gòu)和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，其價值均由農(nóng)戶和銀行根據(jù)當(dāng)前市場價值或經(jīng)驗判斷，未對土地進行具體分析，導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)真實價值難以合理確定。一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行對“三權(quán)”較難處置，可能導(dǎo)致銀行不能及時收回貸款。

4.銀行貸款風(fēng)險

因農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)周期與貸款投放周期不匹配，貸款風(fēng)險較大，收益低，涉農(nóng)銀行機構(gòu)利益與風(fēng)險不對稱，再加上涉農(nóng)銀行機構(gòu)對客戶經(jīng)理的到期貸款收回考核嚴(yán)格，信貸人員擔(dān)心責(zé)任追究，對發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款積極性不高，銀行貸款風(fēng)險也無法克服。而且“三權(quán)”流轉(zhuǎn)市場未建立，不能進行正常流轉(zhuǎn)，加上農(nóng)民的土地和房產(chǎn)是賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，國家也一直重視對“三農(nóng)”的保護，使貸款訴訟執(zhí)行的難度加大。因此銀行放貸也成為一大阻礙。

5.保險與補償機制缺失

目前全國很少有專業(yè)的農(nóng)業(yè)保險公司，而且針對“三權(quán)”抵押貸款中的自然災(zāi)害、森林火災(zāi)、病蟲害等，也沒有相應(yīng)的保險公司介入，政策性農(nóng)業(yè)保險覆蓋面較低。雖然目前有些地區(qū)政府建立了“三權(quán)”抵押融資風(fēng)險補償基金，對金融機構(gòu)“三權(quán)”抵押貸款本息損失給予一定比例補償，但是從實際情況看，補償條件較高，范圍較窄，金融機構(gòu)發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款形成的損失不易獲得補償。

三、建議與對策

1.健全相關(guān)的法規(guī)制度

各級政府相關(guān)部門必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，加強相關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律框架和農(nóng)村土地評估制度建設(shè)，在制定出較為全面的、嚴(yán)密的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法和操作程序的基礎(chǔ)上，進一步補充完善林、地、房權(quán)屬確定、變更和登記的具體措施。建立權(quán)威的農(nóng)村“三權(quán)”資產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)和價值評估制度，合理確定農(nóng)村“三權(quán)”價值。加快縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)體系建設(shè)和農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易體系的建設(shè)步伐。

2.簡化農(nóng)村“三權(quán)”登記程序

加快確權(quán)工作進度，對需要辦理抵押貸款的農(nóng)村“三權(quán)”優(yōu)先確權(quán)頒證。抓緊出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋、林權(quán)抵押登記管理細(xì)則，使之具體可操作。加快抵押登記的步伐，對抵押登記費進行減免或按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。

3.發(fā)展農(nóng)村“三權(quán)”資產(chǎn)評估體系

為突破“三權(quán)”資產(chǎn)評估面臨的困境，建議由政府牽頭，抽調(diào)科研院所、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司等機構(gòu)的資深研究人員組成聯(lián)合攻關(guān)小組，制定完善適合重慶自然環(huán)境、風(fēng)土習(xí)俗等的“三權(quán)”計價辦法與標(biāo)準(zhǔn)。成立以政府為主導(dǎo)的“三權(quán)”資產(chǎn)評估機構(gòu)，同時支持社會評估、會計等中介機構(gòu)進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場，以期建立一個完善的、低成本估值的和多元化的農(nóng)村資產(chǎn)評估體系，在發(fā)展農(nóng)村資產(chǎn)評估市場，促進就業(yè)的同時，降低“三權(quán)”抵押融資成本。

4.培育更加活躍的“三權(quán)”交易及市場流轉(zhuǎn)平臺

建議加大“三權(quán)”交易的宣傳力度，規(guī)范交易規(guī)則，簡化交易程序，努力擴大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)模和范圍。同時，建議在“三權(quán)”交易市場中適當(dāng)引入私人資本，提高農(nóng)業(yè)市場化程度，促進農(nóng)村資本與社會資本有機結(jié)合。

5.優(yōu)化風(fēng)險化解和補償機制

為化解“三權(quán)”抵押融資面臨的風(fēng)險，特別是事后處置風(fēng)險，建議如下：一是以政府為主導(dǎo)，建立或引進農(nóng)業(yè)專業(yè)保險公司。二是設(shè)立農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資專項發(fā)展基金，用于對涉農(nóng)擔(dān)保收費不足2.5%的，予以差額補足；對涉農(nóng)擔(dān)保主體按在報余額1%的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼，用于提取擔(dān)保賠償準(zhǔn)備金。三是成立政策性“三權(quán)”資產(chǎn)管理公司，對因“三權(quán)”抵押融資造成的不良資產(chǎn)進行化解、整理、處置，解決金融機構(gòu)的后顧之憂。同時，資產(chǎn)管理公司也可成為“三權(quán)”資產(chǎn)交易市場的做市商，以增加“三權(quán)”交易的流動性，擴大農(nóng)村資產(chǎn)交易的深度和廣度。