《物權(quán)法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定共有四條，分別規(guī)定了宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)的消滅和宅基地使用權(quán)的變更、注銷登記等。宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的一個固有制度。
一、宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容
【法律規(guī)定】
1.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日）：第一百五十二條。
2.《中華人民共和國憲法》（2004年3月14日修正）：第十條。
3.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二條、第八條、第六十二條。
【裁判規(guī)則】
1.宅基地使用權(quán)僅指農(nóng)村的宅基地使用權(quán)
《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)只是針對農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，即是農(nóng)村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占有、使用的權(quán)利。
2.宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民
作為宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，同時，特定的宅基地僅限于本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。
3.宅基地使用權(quán)沒有期限的限制
不同于建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)沒有期限的限制，即只要宅基地使用權(quán)人活著，就始終享有依法取得的宅基地使用權(quán)。
二、宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓
【法律規(guī)定】
1.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日）：第一百五十三條。
2.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修正）：第六十二條、第六十三條、第六十五條、第七十七條。
3.《中華人民共和國擔(dān)保法》（1995年6月30日）：第三十七條。
【指導(dǎo)案例】
1.馬海濤訴李玉蘭農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案（北京市第二中級人民法院〔2007〕二中民終字第13692號）
裁判要旨：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同標的不僅是房屋，還包括相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，該買賣合同無效。因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。出賣人對合同無效負主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的信賴利益損失。
2.陳忠進訴楊立志騰房糾紛案（江蘇省南通市中級人民法院〔2009〕通中民一終字第0087號）
裁判要旨：農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地使用權(quán)及地上房屋，共建人中只有本集體經(jīng)濟組織成員一方能取得宅基地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，另一方對房屋的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)。我國的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應(yīng)認定合法有效，其應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)。
3.王淑瓊訴鐘鳳嬌、海南明發(fā)實業(yè)開發(fā)總公司、陳明宅基地使用權(quán)糾紛案（海南省海南中級人民法院〔2005〕海南民再終字第19號）
裁判要旨：政府將宅基地補償給房地產(chǎn)開發(fā)公司，并允許房地產(chǎn)開發(fā)公司自行出售該宅基地，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)公司與買受人通過簽訂合同的方式將該宅基地轉(zhuǎn)讓的，該行為合法有效。買受人支付轉(zhuǎn)讓款后，房地產(chǎn)開發(fā)公司未能依約辦理宅基地使用權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向買受人返還轉(zhuǎn)讓款及利息。
4.汪增恒訴賀顯貴農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案（重慶市第二中級人民法院〔2011〕渝二中法民終字第1026號）
裁判要旨：農(nóng)村房屋買賣雙方雖屬不同村民小組，但屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。該同村不同組的村民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同井未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法具有法律效力。
5.孫德林訴趙振江農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案（北京市石景山區(qū)人民法院〔2008〕石民初字第3804號）
裁判要旨：城鎮(zhèn)居民購買村民私有房屋已有二十多年的歷史，購房合同在當(dāng)時已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核井登記備案。買受人已經(jīng)對房屋進行了翻、擴建，原房屋已不存在，出賣人主張確認買賣行為無效并由買受人返還房屋已無法實現(xiàn)，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，該買賣行為有效。
【裁判規(guī)則】
1.宅基地使用權(quán)人不得以出賣、贈與、入股、聯(lián)營等方式處分宅基地
宅基地使用權(quán)人應(yīng)依法使用所占有的宅基地，但宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，但宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)移。農(nóng)戶遷出、死亡或放棄宅基地使用權(quán)時，宅基地所有權(quán)人收回宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)人所占有的宅基地被國家依法征用后，可取得補償。
2.本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
雖然法律和政策原則上禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)的規(guī)定主要是針對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或宅基地的情況。《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。
轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時具備以下條件的：
（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；
（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意；
（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
3.宅基地使用權(quán)不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押
《擔(dān)保法》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。既然法律已有明確規(guī)定，則無論在集體經(jīng)濟組織外部，還是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)認定為無效。
4.處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)當(dāng)把握的原則
在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定為無效：
（1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效；
（2）法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認定無效；
（3）《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟組織批準，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟組織同意的，應(yīng)認定無效；
（4）向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認定無效；
（5）受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認定無效。
5.宅基地使用權(quán)原則上不得單獨出租，在不改變宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認定農(nóng)民出租房屋的行為有效
宅基地使用權(quán)能否出租，法律和有關(guān)政策并無規(guī)定，但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原則上，宅基地使用權(quán)不得單獨出租。鑒于士地管理法規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認定農(nóng)民出租房屋的行為有效。但因出租人無住房而要求解除租賃關(guān)系的，應(yīng)予準許。
6.宅基地使用權(quán)不能繼承
公民對宅基地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，即宅基地不屬于我國公民的個人合法財產(chǎn)，不能繼承。但是，在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個人合法財產(chǎn)，可以繼承。根據(jù)我國實行的“房地一體主義”原則，凡是房屋產(chǎn)權(quán)合法轉(zhuǎn)移的，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。同時，根據(jù)繼承法的法理，不應(yīng)當(dāng)對繼承人的主體資格進行限制，也就是說，不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟組織成員，都有權(quán)繼承。
三、宅基地使用權(quán)的消滅
【法律規(guī)定】
《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日）：第一百五十四條。
【裁判規(guī)則】
1.宅基地被依法收回的，宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得補償或重新分配宅基地
《物權(quán)法》第三編關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定中有“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)給予合理補償”的規(guī)定，因此，確因國家建設(shè)需要，或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)需要，可以收回農(nóng)戶的宅基地，但應(yīng)當(dāng)對宅基地使用權(quán)人重新分配宅基地，因收回而給農(nóng)戶的房屋及附屬設(shè)施等造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予合理補償。
2.重新分配宅基地須嚴格掌握條件
農(nóng)戶失去宅基地后的重新分配，應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件，對于不符合分配條件的農(nóng)戶，不能重新分配宅基地。但是考慮到宅基地福利性和物質(zhì)性，對于不符合重新分配宅基地條件的農(nóng)戶，可以給予一定的經(jīng)濟補償。
四、宅基地使用權(quán)的變更、注銷登記
【法律規(guī)定】
1.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日）：第一百五十五條。
2.《土地登記辦法》（2007年12月30日）：第二條。
3.《土地登記規(guī)則》（1995年12月28日國土〔法〕字第184號）：第三十七條、第三十九條、第五十六條、第五十八條。
4.國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（2014年8月1日）
【裁判規(guī)則】
1.轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)未辦理變更登記，不發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力，亦不能對抗第三人
宅基地使用權(quán)是經(jīng)審批取得的，已經(jīng)進行了登記，而其轉(zhuǎn)讓或消滅，也應(yīng)進行登記，自登記時發(fā)生放力。不進行轉(zhuǎn)讓和消滅登記，不發(fā)生轉(zhuǎn)讓和消滅的法律后果，更不能對抗第三人。辦理變更登記應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓和受讓宅基地使用權(quán)的當(dāng)事人完成。
2.宅基地使用權(quán)消滅未及時辦理注銷登記而造成相對人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
宅基地使用權(quán)由于法定原因或自然原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)的審批部門辦理注銷登記。如果因為未及時辦理注銷登記而造成相對人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
