對土地使用權抵押應滿足哪些條件？

       在我國土地使用權人作為債務人(抵押人)，在法律許可的范圍內不轉移土地的占有，而將其土地使用權作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人(抵押權人)有權依法將該土地使用權變價并從所得價款中優先受償的法律行為。

　　土地使用權抵押，是指土地使用權的受讓人以土地使用權作為履行債務的擔保。當其不能履行債務時，債權人可以抵押的土地使用權折價或者以變賣的價款優先受清償的一種債的擔保形式。根據我國法律規定，土地使用人在符合一定的條件的前提下，有權以土地使用權進行抵押。這些條件主要是：

　　1、抵押人是該幅土地的使用權人。亦即土地抵押合同的抵押人必須對抵押的土地享有使用權，不享有土地使用權的人，不能對土地使用權進行抵押。

　　2、抵押的土地使用權通常是有償取得的。經劃撥取得土地使用權的，如符合下列條件，并經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準的，其劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以抵押：

　　(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
　　(2)領有國有土地使用證;
　　(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;
　　(4)依照法律規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權出讓金的。

　　3、土地使用權抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

　　4、抵押人必須未喪失土地使用權。土地使用權若因使用期限屆滿或被國家依法收回而不復存在的，不得抵押。

　　5、土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物也應隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押。

　　6、土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，并應當依照規定辦理抵押登記。

　　在實踐中，當事人進行土地使用權抵押及解決當事人對土地使用權抵押時，除應當遵守上述法律規定外，還應遵守以下的法律法規的規定。

　　1、《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)中有關土地使用權抵押的規定。

　　第三十四條規定，抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物和抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。

　　第三十六條規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。抵押人應當履行的義務就是保證抵押土地使用權的效力。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的規定積極地開發、利用土地，保持土地利用的實用價值，不被他人所破壞。如果有第三人追索土地使用權的，抵押人應當及時通知抵押權人，以便保證抵押權人從抵押財產中享有優先受償的權利。

　　抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

　　1、抵押權人對抵押物享有優先足額受償的權利。也就是說，如果債務人不履行債務，抵押權人即可以抵押物折價，變賣抵押物，取得優先受償的權利。如果其他人侵害土地使用權，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

　　2、抵押權人享有代位請求賠償或補償的權利。如果抵押物受到他人侵害時，抵押權人可以根據抵押人的讓與享有物上代位權。即可以直接向侵權人或保險公司請求賠償損失，取得賠償金或保險金。

　　3、抵押權人可以讓與抵押權。當抵押權人也欠他人債務時，為了履行償還債務之義務，可以把抵押權轉讓給他的債權人。但轉讓抵押權時應將債務一起讓與。

　　抵押權人應當履行的義務主要在于按債務關系的數額取得償還的數額，即在折價或變賣抵押物時，應將多余其債務的價款返還給抵押人。