1 ? 土地儲備貸款對象

　　為受政府主管部門委托負責土地收購及土地前期開發、整理的土地一級開發機構。

　　2 ? 土地儲備貸款條件

　　①借款人已取得企（事）業法人資格，已辦理營業執照并通過年檢。

　　②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當地政府能夠通過統一收購、統一征用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范。

　　③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策。

　　④借款人具有一定的經濟實力和抗風險能力，項目資本金符合國家規定。

　　⑤借款人經營管理規范，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度。

　　⑥貸款擬收購、征用、儲備的土地利用總體規劃和利用計劃已基本明確。

　　⑦已辦理人民銀行頒發的有效的貸款卡。

　　⑧貸款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。

　　⑨貸款用途符合國家有關法規和政策。

　　⑩項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

　　3 ? 土地儲備貸款申請

　　申請政府土地儲備貸款應具備以下條件：

　　1、借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機構的，該城市前一年度所轄區域（含下轄區縣）的國內生產總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區）政府本級土地儲備機構的，該市（縣、區）前一年度的GDP在50億元以上；

　　2、從事土地開發、出（轉）讓等經營活動符合國家和地方有關法律法規和政策，有較為完善的工作規章制度；

　　3、取得有審批權政府允許從事土地開發的批準文件；

　　4.經主管機關核準登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機構代碼證，并辦理年檢手續；

　　5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

　　6、持有中國人民銀行核發并經過年審的貸款卡（證）；

　　7、無不良信用記錄；

　　8、財務制度健全，資金運作模式可行，資金運行相對封閉，還貸資金落實；

　　9、貸款方式為擔保貸款的，貸款擔保合法、有效、足值，符合中國農業銀行貸款擔保的有關規定；

　　10、發放項目貸款，須根據開發進度提供合法有效的土地征用、收購、基礎設施建設等手續，貸款擬支持地塊所在區域取得有權部門批準的控制性詳細規劃；原則上須落實不低于20%的自籌資金（含自有資金及財政性資金），并與貸款同比例到位；

　　11、其他貸款條件。

　　4 ? 土地儲備貸款辦理方式和流程

　　1、辦理方式

　　所有經授權及轉授權的營業機構均可受理此項業務，但無論期限長短，有權審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時客戶須提供以下資料：

　　（1）借款申請書；

　　（2）已辦理年檢手續的法人證書、法人營業執照、法人組織機構代碼證、法定代表人的證明書或法人授權委托書；

　　（3）借款人可從事土地開發的有效批件。如政府批準設立土地儲備機構的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作章程等文件；

　　（4）中國人民銀行核發并經過年審的貸款卡（證）；

　　（5）經有權部門核準的近年及最近一季度的財務報表；

　　（6）擬收購、征用、開發土地所在區域的城市控制性詳細規劃；

　　（7）土地收購、征用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用權人與土地儲備機構簽訂的收購合同及無爭議的權屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數量和性質，提交國務院或省級政府對征用方案和農用地轉用方案的批復；

　　（8）“七通一平”等前期開發合法性資料。以熟地出讓或轉讓的，按照當地城市政府有關土地開發政策規定，提供有權部門對土地前期開發中有關建設用地規劃、房屋拆遷、建設工程規劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；

　　（9）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明；

　　（10）采取抵（質）押擔保的，須提供抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函、抵（質）押物清單、權屬證明。采取保證擔保的，須提供保證人的近三年財務報表、信用狀況和保證人同意擔保的董事會決議或相應決策機構授權書；

　　（11）擬收購、儲備、開發的土地已落實意向受讓方的，提交有關協議；

　　（12）其他證明文件和材料。

　　2、基本流程

　　政府土地儲備貸款業務的基本流程為：客戶申請、受理、調查、審查、審議與審批、報備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業務發生后的管理、信用收回。

　　5 ? 申請土地儲備貸款具體的程序

　　（一）產品定義

　　土地儲備貸款是指貸款人向借款人發放的用于土地收購、整理和儲備的貸款。

　　（二）借款人條件

　　借款人是經省、市人民政府批準成立的土地儲備中心，或受政府委托并依法從事土地收購、整理及儲備工作的獨立法人機構。

　　1. 經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人；

　　2. 經營管理規范，財務狀況良好，能按規定向銀行報送財務報表；

　　3. 具有貸款卡，并在我行開立基本賬戶或一般賬戶；

　　4. 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

　　5. 貸款人規定的其它條件。

　　（三）貸款項目條件

　　1. 所在地區經濟發展穩定，財政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產市場環境良好，政府負債情況合理，土地存量適中，土地收購、整理、儲備和出讓等行為規范；

　　2. 貸款項目符合有權部門批準的城市規劃和土地利用總體規劃，并已列入當地政府的年度土地儲備計劃；貸款用于收購、整理和儲備的土地應為可出讓的商品住宅、商業設施等經營性用地；貸款項目涉及農用地的，應辦妥合法的農用地轉用手續和征地手續；

　　3. 貸款應與具體地塊相對應，而且地塊應地理位置優越，具備開發建設條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；

　　4. 貸款人規定的其它條件。

　　（四）貸款方式

　　執行我行貸款擔保管理辦法等相關管理規定，采取抵押、質押擔保方式。

　　（五）貸款期限、利率

　　貸款期限最長不超過2年。貸款利率執行中國人民銀行有關規定。

　　6 ? 土地儲備貸款管理辦法（2012年修訂）

　　第一章　總則

　　第一條 ?為保障我行土地儲備貸款業務的穩健發展，規范貸款行為，防范貸款風險，根據現行的《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》、《關于加強土地儲備與融資管理的通知》等有關法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱土地儲備貸款是指我行向負責土地一級開發的機構發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

　　第三條　發放土地儲備貸款應當符合國家的法律、法規等有關規定，遵循安全性、流動性和效益性的經營原則。

　　第二章　貸款對象、用途和種類

　　第四條　貸款對象。土地儲備貸款的貸款對象為經地方人民政府批準成立、受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備等工作的獨立法人機構，且被列入國土資源部土地儲備機構名錄管理。

　　第五條　貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規劃區內具體地塊的土地儲備項目前期開發、土地收儲等土地儲備業務。具體包括：

　　（一）國有存量土地開發。，即根據城市規劃，土地儲備機構經批準對城市規劃區內的已使用或閑置的國有土地進行統一的收購、收回、補償，并對地上建筑物和附屬物進行拆除和土地平整及市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到施工建設條件，再進行有償出讓或轉讓的土地開發行為；。

　　（二）新增城市建設用地開發，。即在符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機構經授權對有權部門批準征用的農村集體土地進行統一征用、安置補償、土地平整及城市配套設施建設，再對這些新增的城市建設用地有償出讓或轉讓的土地開發行為。

　　第六條　貸款期限。土地儲備貸款最長期限不得超過5年。

　　第三章　貸款條件及申請

　　第七條　貸款條件。申請土地儲備貸款，借款人應具備以下條件：

　　（一）所在城市經濟發展穩定，財政狀況良好；。

　　（二）從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方有關法律法規和政策，有較為完善的工作規章制度；。

　　（三）經主管機關核準登記，具有企（事）業法人資格，取得企（事）業單位法人證書、企（事）業法人組織機構代碼證，并辦理年檢手續，且被列入國土資源部土地儲備機構名錄管理；。

　　（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；。

　　（五）持有人民銀行核發并經過年審的貸款卡；。

　　（六）無不良信用記錄；。

　　（七）財務制度健全，資金運作模式可行，資金運行封閉，還貸資金落實；。

　　（八）貸款擬投向的地塊為規劃用途為商品住宅、商業設施等的經營性用地，地理位置優越、具備開發建設條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景，符合有關部門批準的城市規劃和土地利用總體規劃，并已列入當地政府的年度土地儲備計劃。涉及農用地的貸款，應具備合法的農用地轉用手續和征地手續，符合《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的有關規定；。

　　（九）實行貸款擔保的，貸款擔保合法、有效、足值，符合中國我行貸款擔保的有關規定；。

　　（十）我行要求的其他貸款條件。

　　第八條　申請資料。土地儲備機構申請土地開發貸款時，應向我行提交以下資料：

　　（一）借款申請書；。

　　（二）已辦理年檢手續的企（事）業單位法人證書、企業法人營業執照、企（事）業法人組織機構代碼證、法定代表人的證明書或法人授權委托書；。

　　（三）借款人可從事土地一級開發的有效批件。如政府批準設立土地儲備機構的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作（公司）章程等文件；。

　　（四）經過年審的貸款卡；。

　　（五）最近三年的財務報表；。

　　（六）省級財政部門核發的年度融資規模控制卡；。

　　（七）同級人民政府批準并報上級國土資源主管部門備案的年度土地儲備計劃；。

　　（八）同級人民政府批準的項目實施方案，包括擬收購、征用土地所在區域的城市控制性詳細規劃，土地收購、征用合法性資料等。其中，收購國有存量土地的，須提供土地儲備機構與原土地使用權人簽訂的收購協議和／或有權機構批準收購的批準文件；征用集體土地的，按照征用土地的數量和性質，提交國務院或省級政府對征地方案和農用地轉用方案的批復。根據《中華人民共和國土地管理法》，征用下列土地的，須報經國務院審批：

　　（1）基本農田；。

　　（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；。

　　（3）其他土地超過70公頃的；。

　　（4）征用上述規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準；。

　　（九）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明；。

　　（十）我行要求提供的其他證明文件和材料。

　　第四章　貸款方式

　　第九條　土地儲備貸款應為抵押貸款，抵押土地須為土地儲備機構所屬儲備土地，且具有合法的土地使用證。貸款用途可不對應抵押土地相關補償、前期開發等業務，但貸款使用必須符合規定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。抵押土地價值應經我行認可的資產估價機構評估，抵押率原則上不高于70％。

　　以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，須報有批準權的人民政府審批，抵押物價值應扣除未繳納的土地出讓金及相關稅費。

　　以政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定。抵押登記程序按照政府主管部門規定進行。

　　除應符合貸款擔保的一般規定外，土地儲備貸款不得用以下土地設定抵押權：

　　（一）權屬有爭議的；。

　　（二）以出讓方式取得土地使用權，滿2兩年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；。

　　（三）屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的；。

　　（四）城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的；。

　　（五）以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有批準權人民政府批準同意的；。

　　（六）未依法辦理土地登記手續并取得土地證書的儲備土地……

　　第十條 ?已抵押給我行的儲備土地，需通過出租、臨時使用等方式加以利用的，應征得我行同意。

　　第五章　貸款調查

　　第十一條　土地儲備貸款的調查主要包括貸款合法性調查、安全性調查、效益性調查。客戶經理應對當地土地收儲的有關規定和具體流程進行調查了解，并在授信調查報告中說明當地土地收儲的具體流程。

　　第十二條　合法性調查主要包括以下內容：

　　（一）借款人是否是受政府委托在城市規劃區內從事土地收購及前期開發的機構；。

　　（二）借款人營業執照或事業單位法人登記證明是否真實有效；。

　　（三）貸款卡是否真實有效并經過年審；。

　　（四）是否取得省級財政部門核發的年度融資規模控制卡，擬批準的融資額度與本年度已發生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）是否在年度可融資規模范圍內；。

　　（五）借款人與原國有土地使用權人簽訂的收購合同是否真實有效，收購土地產權是否清晰；收購劃撥的土地使用權是否經過有權部門批準，；新增城市建設用地的征地手續和農用地轉用手續是否合法、齊備；。

　　（六）“三通一平”等前期開發中有關地方政策要求的前期開發立項、建設用地規劃、建設工程規劃、房屋拆遷等有效批件是否有效；。

　　（七）土地儲備是否符合有權部門批準的土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細規劃。

　　第十三條　安全性調查主要包括以下內容：

　　（一）政府本級財政實力情況，城市政府所轄區域是否存在嚴重的政府支持或袒護的逃廢債務行為；政府本級財政實力情況。

　　（二）城市房地產市場發育現狀，；近年政府每年出讓及劃撥土地數量、用途；屬于開發區的，調查開發區近年招商引資數量，各類建設用地出讓數量、用途；。

　　（三）借款人的經營能力、盈利能力和償債能力；。

　　（四）借款人在金融機構和其他機構的借款余額、還本付息情況。；

　　（五）自籌資金比例來源和到位情況；。

　　（六）土地收購價格是否合理，是否存在價格高估的情況，。尤其是在收購破產企業產房、土地時是否存在價格高估；。

　　（七）土地儲備機構資金運作模式及貸款是否可能被挪用于財政性支出或其他用途；。

　　（八）當地受讓方繳納土地出讓金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限長短。；

　　（九）貸款擔保能力。對抵押物的價值及變現能力作出準確合理評估，抵押物要合法足值，抵押率符合我行有關規定。

　　第十四條　效益性調查主要包括以下內容：

　　（一）擬開發的土地所處地段、城市規劃、周邊環境等方面，與同類地塊的出讓情況相比，預測土地出讓的市場前景；。

　　（二）根據擬開發土地的控制性詳細規劃，結合規劃用途測算可出讓土地數量及實現的收益；。

　　（三）對擬開發的土地進行成本、收益綜合測算，評估其還本付息和抗風險能力；。

　　（四）分析貸款給我行帶來的存款、中間業務等附帶效益。

　　第六章　貸款審批和發放

　　第十五條 ?土地儲備貸款由專職審查人員進行審查，并按我行規定的流程和權限進行審批。

　　第十六條　借款申請獲批準后，分行須在落實授信前提條件后方可發放貸款。

　　第十七條 ?貸款發放后，經辦行應當準確、完整、及時地向人民銀行企業信用信息基礎數據庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。

　　第七章　貸后管理

　　第十八條　土地儲備貸款實行專戶管理。借款人須在我行開立土地儲備資金支出專戶和還款準備金賬戶。我行貸款應存入資金支出專戶，借款人實際用款時，按照有關支出用途及合同、憑證，由我行逐筆監督，保證專款專用。

　　我行應加強對借款人土地出讓收益的監控，爭取要求借款人在我行開立土地出讓收入專戶。出讓收入返還專戶的土地開發成本部分只能用于還貸，不得挪作他用，不得用于滾動開發。

　　第十九條　建立貸款早期預警制度。發生下列情況之一的，分行應實行預警，并采取停止發放貸款或提前收回貸款等相應債權保護措施：

　　（一）國家或地方政府關于土地儲備的政策發生變化，對貸款可能產生不利影響的；。

　　（二）地方政府或財政部門通過改變資金運作模式、調整土地出讓收入分配政策等措施，轉移借款人資金或將貸款挪用于財政性支出的；。

　　（三）借款人所在城市規劃變更、借款人經營模式和經營范圍調整、借款人經營行為和信譽等因素可能給貸款帶來風險的；。

　　（四）借款人在近期內出讓的地塊價格水平總體不理想，不能保證合理利潤的；。

　　（五）借款人未按用途規定使用貸款的；。

　　（六）在貸款償還前出（轉）讓或出租我行貸款支持收購、儲備的土地的國有土地使用權或已抵押給我行的國有土地使用權時，借款人未事先通知我行的。；

　　（七）出（轉）讓已抵押給我行的國有土地使用權或轉讓其他抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　　（八）貸款支持收購儲備的土地因規劃條件改變，無法實現預期效益的。；

　　（九）抵押物因政策變化或經批準改變原規劃條件，不再符合抵押規定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　　（十）借款人或擔保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。；

　　（十一）貸款抵押物被司法機關或其他有權機關查封、扣押的。；

　　（十二）其他導致貸款風險增加的情況。

　　第二十條 ?各分（支）行應每半年向總行公司業務部上報土地儲備貸款的發放、收回及貸后管理情況。

　　第八章　附則

　　第二十一條　本辦法由總行負責解釋和修訂。

　　第二十二條 ?對于從事土地一級開發的非土地儲備中心類機構（含地方政府融資平臺），在確定該機構已經列入國土資源部土地儲備機構名錄中，并已取得省級財政部門核發的年度貸款規模控制卡后，其申請的土地開發貸款，適用于本辦法。

　　第二十三條　本辦法自發布之日起執行。

　　7 ? 土地儲備貸款被叫停

　　2016年2月23日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會等四部門發布《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》。《通知》稱，新增土地儲備項目所需資金應納入政府性基金預算，不足部分通過發行地方政府債券解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。

　　所謂土地儲備貸款，是銀行向土地儲備機構發放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款。其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

　　《通知》稱，清理壓縮現有土地儲備機構。各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理。“按照事業單位分類改革的原則，各地區應當將土地儲備機構統一劃為公益一類事業單位。”與此同時，《通知》還強調，“土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。”

　　《通知》明確，妥善處置存量土地儲備債務。對清理甄別后認定為地方政府債務的截至2014年12月31日的存量土地儲備貸款，應納入政府性基金預算管理，償債資金通過政府性基金預算統籌安排，并逐步發行地方政府債券予以置換。

　　《通知》還對調整土地儲備籌資方式作出說明，2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。

　　8 ? 土地儲備貸款被叫停分析

　　民生證券固定收益分析師李奇霖認為，規范的對象和內容主要是土儲機構及其儲備行為，包括融資和投資。受到沖擊較大的是直接或者間接依賴土儲貸款的城投企業。

　　他分析說，對于土儲機構，首先是融資職能取消；其次是儲備項目運行模式改變。但是，土儲機構與城投之間簽訂的購買服務合同，相比于過去企業一廂情愿聲明“以土地未來出讓收入作為償債資金來源”，其實更具法律效力和增信效果。對于主營業務包括土地一級開發的城投而言，并非利空。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于積壓的土地儲備債務，此次政策明確后續通過發行地方政府債券的方式來解決。此類做法的前提自然是各級地方政府在地方債的發行方面會比較順暢。同時，通過發債方式，也能夠使得部分城市長期積壓的土地儲備債務問題得到有效解決，相應的風險可以分散到相應的機構投資者身上。當然一般來說，此類地方政府債券有地方政府征稅權等做擔保，風險并不大。

　　中信建投首席宏觀分析師黃文濤表示，在當前“不缺錢，資產荒”背景下，叫停土地儲備貸款會在一定程度上影響商業銀行信貸投放。以西部某農商行為例，叫停土地儲備貸款及相關業務，其信貸投放的5%將受到影響，但一般商業銀行的比例還遠低于此，平均余額占比不足2%，實際影響并不如市場預期之大。

　　黃文濤認為，值得重視的是，叫停土地儲備貸款不等于不準地方基建項目和企業用土地作為抵押擔保物，如此一來，最后大多數拿到銀行信貸的還是有抵押擔保和政府信用背書的政府基建和資產厚度較為寬裕大型企業，引導信貸資金流向實體經濟前景難言樂觀。

　　黃文濤表示，部分地方存在過大規模的土地存儲，這在去房產庫存背景下無疑為低效之舉。剎車過大規模的超前儲備，降低政府收儲債務負擔，降低地產調整周期的持有風險和資金占用，確為地方政府可行之舉。