1 ? 土地雙軌制

土地雙軌制，在我國(guó)主要是指在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程中，存在計(jì)劃劃撥土地和市場(chǎng)化（通過(guò)招拍掛）使用土地并存的現(xiàn)象，是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善過(guò)程中的產(chǎn)物。

2 ? 土地供應(yīng)雙軌制

土地供應(yīng)雙軌制，就是通過(guò)兩種方式完成土地供應(yīng)：一是政府無(wú)償劃撥國(guó)有土地給使用單位；一是通過(guò)市場(chǎng)化手段有償出讓國(guó)有土地，目前主要是通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。2011年9月，國(guó)土資源部透露，土地供應(yīng)雙軌制終將取消。

土地雙軌制，在我國(guó)主要是指在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程中，存在計(jì)劃劃撥土地和市場(chǎng)化(通過(guò)招拍掛)使用土地并存的現(xiàn)象，是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善過(guò)程中的產(chǎn)物。

在中國(guó),一塊土地可以通過(guò)兩種方法找到?買主?,一種是政府主導(dǎo)的將國(guó)有土地?zé)o償劃撥給使用單位;另外一種是通過(guò)市場(chǎng)化手段將國(guó)有土地通過(guò)招標(biāo)?拍賣?掛牌三種方式賣給使用單位?這兩種方式被俗稱?土地供應(yīng)雙軌制??

在這兩種方式中,第一種政府主導(dǎo)的無(wú)償劃撥由于在事后缺乏相關(guān)監(jiān)管,導(dǎo)致了多數(shù)機(jī)構(gòu)隨意劃撥土地?fù)p害公平的市場(chǎng)環(huán)境?舉個(gè)例子,政府和某個(gè)部門或者老板關(guān)系好,無(wú)償或低價(jià)提供給對(duì)方,對(duì)方想,反正是?關(guān)系地?,甚么時(shí)候動(dòng)工?在多大的地上動(dòng)工就隨我的心愿了?這樣的結(jié)果就使的這塊地喪失了其本來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值,繼而影響了當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng),最終導(dǎo)致了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的高漲?

目前,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的不斷深入,這種雙軌制供應(yīng)方法不斷受到人們的質(zhì)疑,監(jiān)管層面也表態(tài)將要取消這種制度,但由于收到眾多利益集團(tuán)的阻礙,所以推進(jìn)較慢?

據(jù)中國(guó)之聲《全國(guó)新聞聯(lián)播》報(bào)導(dǎo),國(guó)土資源部近日透露,中國(guó)將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面?國(guó)家土地副總督察甘藏春表示:土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制,提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力?

一個(gè)諳熟地產(chǎn)開發(fā)的人都知道這樣的現(xiàn)象:如果一年的供地計(jì)劃很快的完成了,這本該正常的現(xiàn)象就不正常了?
據(jù)相關(guān)資料顯示,2010年北京公布的供地計(jì)劃是2500公頃,當(dāng)年,通過(guò)?招?拍?掛?方式賣出923公頃?剩余的地都去哪兒了呢?

事實(shí)上,那些不能通過(guò)市場(chǎng)化用作的土地一般情況都被中央國(guó)家機(jī)關(guān)等國(guó)家部委直接劃走?而作為北京的國(guó)土管理局根本無(wú)權(quán)管理?這就形成了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象:作為北京地區(qū)的行政管理機(jī)構(gòu),北京市國(guó)土局看著每年對(duì)外提供的土地,一塊塊的從自己眼皮子底下消失卻無(wú)能為力,全因?yàn)槟玫氐臋C(jī)構(gòu)是比它高級(jí)別的部委?或許普通的北京老百姓不知道,本該為他們建設(shè)的房子全都被國(guó)家部委們建做他用了?

目前中國(guó)土地資源配置的非市場(chǎng)程度依然很高，經(jīng)過(guò)近30年的改革創(chuàng)新實(shí)踐，城市國(guó)有土地基本實(shí)現(xiàn)了有償、有限期、有流轉(zhuǎn)的使用制度，但目前國(guó)有土地供應(yīng)仍然保留著雙軌制。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)最終將取消土地供應(yīng)雙軌制。下一步按照資源市場(chǎng)配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。
目前政府行政辦公用地、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的部分產(chǎn)業(yè)用地以及公益性事業(yè)用地仍然采取土地劃撥的形式。按照國(guó)土資源部最新說(shuō)法，除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。那么以后政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地也要通過(guò)招拍掛形式有償出讓。

1、中國(guó)土地出讓實(shí)行“招拍掛”之前，工業(yè)用地均采用協(xié)議出讓土地使用權(quán)的方式，即出讓方與受讓方（土地使用者）通過(guò)協(xié)商，以協(xié)議約定雙方權(quán)利與義務(wù)的方式有償出讓土地使用權(quán)。
2、2002年5月國(guó)土資源部頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招拍掛方式出讓。
3、2004年國(guó)土資源部頒布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。

取消信息
2011年9月，國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，我國(guó)將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。也就是說(shuō)，未來(lái)政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地也要通過(guò)招拍掛形式有償出讓。
取消好處
劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過(guò)劃撥來(lái)供給土地是為了滿足純粹的非營(yíng)利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。但現(xiàn)實(shí)的情況是有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本，取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，讓土地出讓價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)公平。比如某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營(yíng)利性或半營(yíng)利性的生意，這樣的話對(duì)拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

取消雙軌制對(duì)農(nóng)村土地也將帶來(lái)有利影響。目前政府劃撥土地主要有兩個(gè)來(lái)源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農(nóng)村集體土地中征地后劃撥。此前由于劃撥土地成本低，承包農(nóng)村集體土地的農(nóng)民所得的補(bǔ)償很少。取消土地供應(yīng)雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價(jià)值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。

3 ? 土地雙軌制取消了嗎

2011年9月，國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，我國(guó)將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。

除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實(shí)行有償使用。也就是說(shuō)，未來(lái)政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地也要通過(guò)招拍掛形式有償出讓。 劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。理論上通過(guò)劃撥來(lái)供給土地是為了滿足純粹的非營(yíng)利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。但現(xiàn)實(shí)的情況是有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本，取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，讓土地出讓價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)公平。比如某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營(yíng)利性或半營(yíng)利性的生意，這樣的話對(duì)拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

取消雙軌制對(duì)農(nóng)村土地也將帶來(lái)有利影響。目前政府劃撥土地主要有兩個(gè)來(lái)源，少部分從政府的存量地里劃撥，但大部分是從農(nóng)村集體土地中征地后劃撥。此前由于劃撥土地成本低，承包農(nóng)村集體土地的農(nóng)民所得的補(bǔ)償很少。取消土地供應(yīng)雙軌制后，被征的農(nóng)村土地出讓價(jià)值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。