詞條信息

詞條名：上海宅基地動遷新政策詞條類別：土地百科上一條：河南農村宅基地新政策下一條：農村違章建筑新政策

上海宅基地動遷新政策

上海市農村房屋拆遷補償標準，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。

目

錄

　　1 ? 上海宅基地動遷新政策

　　1.1 ? 一、上海宅基地動遷新規定

　　市政府近日發布《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法規定動拆遷安置的人口必須在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，且在本市無其他住房等符合《辦法》規定的標準認定。

　　1、應安置人口的認定對象：截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

　　2、符合特殊情形七種人：拆遷范圍內應安置人口的未成年子女；因工作需要調回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內直系親屬處落戶的；因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內家中的；海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷范圍家中的；本市居民因應征入伍、出國（境）而注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；本市居民因服刑、被勞動教養、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；市政府規定的其他情形。以上七種人可認定為應安置人口。

　　3、無其他住房的六種人：有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內的應安置人口；戶口從被拆遷房屋內遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員（不包括已在外地結婚的）；因應征入伍而注銷戶口的人員；因服刑或者被勞動教養而注銷戶口的人員；戶口不在本市的人員，因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口；市政府規定的其他情形。以上六種人可以認定為應安置人口。

　　4、主要適用政策

　　（1）上海市人民政府令第111號《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》

　　（2）市房地資源局滬房地資拆[2001]673號《關于貫徹執行<上海市城市房屋拆遷管理實施細則>若干意見的通知》

　　（3）市房地資源局滬房地資拆[2005]260號《關于實施房屋拆遷面積標準調換指導意見》的通知

　　1.2 ? 二、上海宅基地動遷的主要原則

　　從111號文發布后，上海市動遷從“數人頭”過渡到了“數磚頭”，即：動遷主要按照被拆遷人的房屋面積，而不是戶口數！實際操作中，動遷畢竟帶有一定的解困意義在其中，所以實際操作的原則是：以數磚頭為主，兼顧數人頭，即主要是依據被拆遷人的房屋面積，兼顧戶口

　　1.3 ? 三、居住房屋的拆遷補償安置方式

　　主要是分為：貨幣補償、價值標準和面積房屋調換安置三種。本質的原則還是貨幣補償，故我只談貨幣補償。

　　1.4 ? 四、居住房屋的拆遷貨幣補償

　　應得貨幣=法律上得到的一塊+友情操作的一塊

　　（一）法律上應得的一塊

　　1、產權房（有產權證的房），其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產市場單價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積

　　2、公房（有公房租賃憑證的房），其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產市場單價*80%+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積

　　3、有關說明：

　　（1）被拆除房屋的房地產市場單價為被拆遷人投票選出的評估公司對該房屋評估出的價格（2）價格補貼=最低補償單價*價格補貼系數當被拆除房屋的房地產市場評估單價高于最低補償單價標準時，按市場評估單價計算：

　　價格補貼=（最低補償單價*2-實際評估單價）*價格補貼系數

　　A、最低補償單價是政府為保護被拆遷人利益而設定的保護底線，根據地段不同（如3A、2B之類）設定，如8500，9000之類，當地政府會有專門文件明確。

　　B、房屋拆遷價格補貼系數是政府為保護被拆遷人利益根據不同地段而增設的系數，如25%、30%之類，當地政府會有專門文件明確。

　　4、貨幣補償特別照顧為照顧面積下的弱勢家庭，市政府特別規定了貨幣補償特別照顧。原住房戶建筑面積低于30平方米的，可放寬至30平方米計算貨幣補償款；原人均建筑面積低于14平方米的，補足到14平方米。具體到人口多，比如3個以上，每個補足14平方超過30平方的，上海市人民政府令第111號有具體規定，不再重復。

　　（二）友情操作的一塊

　　1、對戶口的獎勵

　　一種是按照戶口薄來獎勵，如對被拆遷戶有一本戶口薄可獎勵5萬元之類；一種是按照家庭戶籍人口來獎勵，如有人獎勵1萬元之類。法律上并沒有明確規定，一般看各動遷基地的方案。

　　2、搬遷獎勵費、速遷費為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設置各個獎期，根據搬遷的早晚，進行獎勵如第一期，在動遷開始三個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。法律上并沒有明確規定，一般看各動遷基地的方案。

　　3、搬家補助費主要是免費搬家的費用，一般幾百元

　　4、家用設施移裝費（以居民提供的原始發票為依據）主要包括電話有線電視、空調、熱水器、煤氣等移裝費法律上是有規定的，嚴格意義上應當劃入“法律上得到的一塊”

　　5、特殊家庭照顧對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據不同困難程度，再另外補償一定的貨幣。法律上沒有明確規定，各動遷方案規定。

　　五、貨幣補償后選購配套商品房和搭橋商品房的安置辦法居民可以選擇拿貨幣自己購買住房，也可以購買拆遷人提供的配套商品房和搭橋商品房，其中配套房要求5年內不得上市轉讓交易。價格一般都低于市場價，在具體購買時都有一套完備的操作辦法來運做。

　　六、關于被拆遷戶居住人員的認定由于在實際操作中的總原則是：以數磚頭為主，兼顧數人頭，即主要是依據被拆遷人的房屋面積，兼顧戶口。

　　2 ? 上海農村宅基地拆遷補償標準【1】

　　由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

　　（一）房屋拆遷補償計算標準

　　（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）。

　　（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

　　（二）房屋拆遷安置費計算標準

　　（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

　　注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

　　（三）農村房屋拆遷補償標準

　　（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。

　　它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；

　　（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

　　3 ? 上海農村宅基地拆遷補償標準【2】

　　1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。

　　“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。

　　農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

　　在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

　　一是宅基地補償，二是房屋補償。

　　由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。

　　而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。

　　村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

　　2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。

　　貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢；置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米進行安置。

　　還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。

　　這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

　　3、現行的土地管理法第四十七條規定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。

　　征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

　　征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。

　　需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。

　　每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。

　　但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。

　　4、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。

　　計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。

　　拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。

　　房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。

　　戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。

詞條信息

相關詞條

熱門土地