1 ? 農村宅基地新政策2015試點方案解讀
《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》（以下稱建議）正式公布。
建議提出：穩定農村土地承包關系，完善土地所有權、承包權、經營權分置辦法，依法推進土地經營權有序流轉。深化農村土地制度改革。
在建議發布的前一天，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村改革綜合性實施方案》（以下稱方案）。作為我國農村改革的頂層設計，方案明確農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點思路。
其中提到，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑；適時就二輪承包期滿后耕地延包辦法、 新的承包期限等內容提出具體方案。
21世紀經濟報道記者梳理發現，方案綜合了近年來關于土地改革等領域的嘗試，以及地方試點經驗，梳理出當前和今后一個時期內農村改革的五大核心領域，包括農村集體產權制度、農業經營制度、農業支持保護制度、城鄉發展一體化體制機制和農村社會治理制度。
學界和地方農業系統人士評價，改革方案整體比較穩健，強調“審慎穩妥”。
1.1 ? 宅基地改革突破最大
十八屆三中全會以來，新一輪土地改革一直是關注焦點。
上述方案強調，落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權為基本原則。
在最受市場關注的“三塊地”，方案提出“開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點”。
農村土地征收制度改革的基本思路提到，縮小土地征收范圍，規范土地征收程序等。
集體經營性建設用地制度改革的基本思路提到，允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建 設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。
其中，突破最大的是宅基地改革。其改革基本思路是：在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。
湖北省一位農業部門官員告訴21世紀經濟報道記者，關于宅基地的改革，江西、湖南的一些地區已經在試點；在沒有試點的地區，民間也有少數的不規范的“交易”存在。
2015年1月中央發布的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，其中決定在全國選取30個左右縣（市、區）行政區域進行試點，其中包括15個農村宅基地制度改革試點。
十三五規劃建議中亦提到：維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益。
以湖北試點宜城市為例，目前，該市已出臺農村宅基地有償使用、自愿退出、收益資金管理、村民自治、歷史遺留問題處理等相關管理辦法的征求意見稿。
1.2 ? 二輪承包新期限將適時推出
值得注意的是，在深化農村土地承包經營制度改革方面，方案提到，抓緊修改有關法律，落實中央關于穩定農村土地承包關系并保持長久不變的重大決策，適時就二輪承包期滿后耕地延包辦法、 新的承包期限等內容提出具體方案。
該政策將關系到大批租賃農戶承包地的工商資本。根據2015年出臺的《關于加強對工商資本租賃農地監管和風險防范的意見》，首次對工商資本租賃農戶承包地在租賃時間和土地面積上設置了明確的上限控制和監管辦法。其中對租賃期限，應視項目實施情況合理確定，可以采取分期租賃的辦法，但一律不得超過二輪承包剩余時間。
按現行三十年承包期計算，第二輪承包最晚將在2028年到期。 21世紀經濟報道記者此前在基層采訪土地承包經營權流轉時，許多基層農業經管部門以及工商企業對新的承包期限方案，極為關注。
1.3 ? 強調地方試點需取得授權
方案在鼓勵地方改革試點時，特別強調“對突破現行法律法規的重大改革，要按程序報批，取得授權，在一定范圍內開展試點”。
一位湖北農業系統官員告訴21世紀經濟報道記者，方案強調試點先行，鼓勵積極探索、允許采取差異性、過渡性的制度和政策安排，但是明確提出了試點需要授權，過去很多地方跟風試點，有好的經驗，也存在盲目性。
他還表示，方案本身也總結了很多地方試點經驗，將改革從地方試點到全國盤活。比如其中提到的“探索建立工商資本農地租賃風險保障金制度”，是對武漢經驗的總結。而完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤、地票等試點，則是對重慶經驗的總結。
“很多提法都是對過去的總結，整份方案還是比較穩健和謹慎”，華中科技大學中國鄉村治理研究中心副教授呂德文對此表示。
1.4 ? 宅基地改革是農村土地改革關鍵點
“推動土地經營權有序流轉可以提高土地資源分配效率，引導農民種植戶以自營或是委托經營等形式推進農業適度規模經營，可提高農民種植戶的生產經營效率，同時增加收入。”昨日，中投顧問農林牧漁業研究員宋杰凝在接受《證券日報》記者采訪時表示。
日前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村改革綜合性實施方案》（以下簡稱《方案》），提出堅持完善農村基本經營制度，把握好土地集體所有制和家庭承包經營的關系。落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，實行“三權分置”。
在土地制度改革層面，《方案》提出深化農村土地制度改革的基本方向是：落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權。放活土地經營權，就是允許承包農戶將土地經營權依法自愿配置給有經營意愿和經營能力的主體，發展多種形式的適度規模經營。
同時，在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。
宋杰凝表示，宅基地改革是農村土地改革的關鍵點之一。對農村土地宅基地進行改革能夠保障農村建設有計劃地穩步推進，有利于農村宅基地管理，改變農村宅基地布局分散、空心村等土地資源浪費問題，節省土地資源，將更多的土地資源用于農業生產。
2 ? 2015年農村宅基地新政策
2015年農民宅基地有償轉讓或將成為現實。今年，中共中央辦公廳和國務院聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，這標志著農村宅基地改革制度開始實施，農民自由轉讓宅基地或將實現。
據悉，全國農民工總量已逾2.69億人，其中外出農民工1.66億人，外出務工農民仍以每年600萬左右遞增。很多進城農民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流轉造成的困擾，成為許人心中揮之不去的“另類鄉愁”。
2015年農民宅基地有償轉讓注意事項：
1、土地公有制性質不改變；
2、耕地紅線不突破；
3、農民利益不受損。
據了解，農村宅基地有償轉讓試點將在2017年底完成。
農村宅基地改革是件好事情，但是改革過程中要切實保護好老百姓的切身利益，建立國家、集體和個人的權益分配制度，合理提高收益針對土地分配機制不健全，要建立完善的解決分配機制不健全的問題。
宅基地可以有償退出或者轉讓，能夠讓進城農民免去后顧之憂，亦讓大量閑置宅基地獲得“解放”，還給農村新一輪發展拓展土地資源調整空間，可謂一石三鳥之舉。要把好事辦好，務必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補償標準，保證轉讓宅基地農民利益不受損，實現買、賣與村集體多方共贏。
3 ? 農村宅基地新政策2015試點答疑
中央印發了有關改革試點工作意見，為什么要開展農村土地制度改革試點，改革試點的指導思想、目標原則是什么，有哪些主要任務和基本要求，就此采訪了國土資源部部長、國家土地總督察姜大明。
3.1 ? 改革完善農村土地制度 推進農業現代化和新型城鎮化
為什么要開展改革試點？
姜大明：開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革，是黨的十八屆三中全會《決定》提出的明確任務。土地制度是國家的基礎性制度，在實踐基礎上形成的中國特色土地制度為我國經濟社會發展作出了歷史性貢獻。隨著實踐發展和改革深入，現行農村土地制度與社會主義市場經濟體制不相適應的問題日益顯現，必須通過深化改革來破解。改革完善農村土地制度，有利于健全城鄉發展一體化體制機制，有利于建立城鄉統一的建設用地市場，有利于推進中國特色農業現代化和新型城鎮化。
近年來，按照黨中央、國務院的要求，我部開展了以土地征收、農村集體經營性建設用地流轉和宅基地制度為主要內容的改革試點，各地也結合實際進行了積極探索，為改革完善農村土地制度積累了經驗。農村土地制度改革牽一發而動全身，涉及重要法律修改，涉及重大利益調整，涉及農村集體經濟組織制度、村民自治制度等重要制度的完善，必須根據中央統一部署，按照守住底線、試點先行的原則平穩推進。
3.2 ? 以建立城鄉統一的建設用地市場為方向
改革試點的指導思想是什么？
姜大明：要認真貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，立足我國基本國情和發展階段，堅持問題導向和底線思維，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用，兼顧效率與公平，圍繞健全城鄉發展一體化體制機制目標，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以夯實農村集體土地權能為基礎，以建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制為關鍵，以維護農民土地權益、保障農民公平分享土地增值收益為目的，發揮法律引領和推動作用，著力政策和制度創新，為改革完善農村土地制度，推進中國特色農業現代化和新型城鎮化提供實踐經驗。
要通過改革試點，探索健全程序規范、補償合理、保障多元的土地征收制度，同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度，依法公平取得、節約集約使用、自愿有償退出的宅基地制度。探索形成可復制、可推廣的改革成果，為科學立法、修改完善相關法律法規提供支撐。
關于改革試點的基本原則，一是把握正確方向，緊扣十八屆三中全會提出的農村土地制度改革任務；二是堅守改革底線，堅持試點先行，確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損；三是維護農民權益，始終把維護好、實現好、發展好農民土地權益作為改革的出發點和落腳點；四是堅持循序漸進，既要有條件、按程序、分步驟審慎穩妥推進，又要鼓勵試點地區結合實際，大膽探索；五是注重改革協調，形成改革合力。
3.3 ? 建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制
改革試點的主要任務有哪些？
姜大明：一是完善土地征收制度。針對征地范圍過大、程序不夠規范、被征地農民保障機制不完善等問題，要縮小土地征收范圍，探索制定土地征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍；規范土地征收程序，建立社會穩定風險評估制度，健全矛盾糾紛調處機制，全面公開土地征收信息；完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。
二是建立農村集體經營性建設用地入市制度。針對農村集體經營性建設用地權能不完整，不能同等入市、同權同價和交易規則亟待健全等問題，要完善農村集體經營性建設用地產權制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能；明確農村集體經營性建設用地入市范圍和途徑；建立健全市場交易規則和服務監管制度。
三是改革完善農村宅基地制度。針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式；對因歷史原因形成超標準占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地；改革宅基地審批制度，發揮村民自治組織的民主管理作用。
四是建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。針對土地增值收益分配機制不健全，兼顧國家、集體、個人之間利益不夠等問題，要建立健全土地增值收益在國家與集體之間、集體經濟組織內部的分配辦法和相關制度安排。
對試點選擇的范圍、時間有什么要求？
姜大明：改革試點的要求，一是堅持小范圍試點。統籌東、中、西部和東北地區，兼顧不同發展階段和模式，主要在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中安排，選擇若干有基礎、有條件的縣或縣級市開展。二是堅持依法改革。試點涉及突破相關法律條款，需要由國務院提請全國人大常委會授權，允許試點地區在試點期間暫停執行相關法律條款。三是堅持封閉運行。試點嚴格限制在經法律授權的縣（市）開展，非試點地區不要盲目攀比，擅自行動，確保試點封閉運行，風險可控。
