1 ? 個(gè)人住房貸款?
個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一。他是指商業(yè)銀行向借款人開(kāi)放的，用于借款人購(gòu)買首次交易的住房（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他合格開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)后銷售給個(gè)人的住房）的貸款。
（1）個(gè)人住房委托貸款全稱是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而無(wú)論是投資者還是購(gòu)房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購(gòu)買住房。
（2）個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，個(gè)人住房擔(dān)保貸款。
（3）個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。此外，還有住房?jī)?chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。
1.1 ? 提供的資料
1、借款人夫妻雙方的身份證（原件及復(fù)印件二份）
個(gè)人住房貸款
個(gè)人住房貸款
2、戶口本（原件復(fù)印件一份）
3、結(jié)婚證（原件及復(fù)印件一份）
4、未婚需填寫未婚聲明，我行留存原件。
5、離異或喪偶者需要提供離婚證或協(xié)議、判決書，配偶死亡證明（原件及復(fù)印件一份）。
6、擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房的房產(chǎn)證復(fù)印件一份。
1.2 ? 意義作用
設(shè)計(jì)適宜的貸款方案
普通等額本金月供對(duì)照表
普通等額本金月供對(duì)照表
爭(zhēng)取優(yōu)惠的貸款利率
加快貸款辦理的進(jìn)度
提供專業(yè)評(píng)估擔(dān)保服務(wù)
許多投資擔(dān)保公司，在貸后管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營(yíng)，獲得了銀行充分信任，一些合作銀行把貸后催收、貸款資產(chǎn)處置外包給擔(dān)保公司，雙方都取得了比較好的合作效果。
1.3 ? 對(duì)象
個(gè)人住房貸款用于支持個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修住房。 具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。
2 ? 利息計(jì)算的基本常識(shí)
(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為（注：存貸通用）：
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。
1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：
利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：
計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：
③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率
這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。
（三）復(fù)利：復(fù)利即對(duì)利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時(shí)間償還利息的，就要加收復(fù)利。
（四）罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對(duì)失約人的處罰利息叫銀行罰息。
（五）貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對(duì)合同違約方的懲罰措施。
（六）計(jì)息方法的制定與備案
全國(guó)性商業(yè)銀行法人制定的計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)中國(guó)人民銀行總行備案并告知客戶；區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報(bào)人民銀行分行、省會(huì)(首府)城市中心支行備案并告知客戶；農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實(shí)際情況制定計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)人民銀行分行、省會(huì)(首府)城市中心支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。
（七）參考依據(jù)：
1.《人民幣利率管理規(guī)定》銀發(fā)【1999】77號(hào)。
2.《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》銀發(fā)【2003】251號(hào)。
3.《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計(jì)結(jié)息問(wèn)題的通知》銀發(fā)【2005】129號(hào)。
3 ? 貸款條件
借款人必須同時(shí)具備下列條件：
（1）有合法的身份。
（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（3）有合法有效的購(gòu)買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。
（4）有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金（對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款。
（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。
（6）貸款行規(guī)定的其他條件。
3.1 ? 額度期限
貸款最高為所購(gòu)（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80%； 貸款期限一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款利率按照中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的相關(guān)利率政策執(zhí)行。還款方式
貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。
等額本息還款法是銀行默認(rèn)的還款方式，是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。
其特點(diǎn)是每月還款的本息和一樣，這種還款方式雖然容易做出預(yù)算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達(dá)到相對(duì)的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。這種還款方式適合一般的工薪族。
等額本息還款計(jì)算方式：
[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]
等額本金還款也是我們常見(jiàn)的還款方式之一，等額本金還款是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。
其特點(diǎn)是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計(jì)算，前期償還款項(xiàng)較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。所以這種還款方式適合經(jīng)濟(jì)收入較好的家庭。
等額本金還款計(jì)算公式：
每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率
資料
（1）身份證件復(fù)印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件）；
（2）貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料；
（3）合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；
（4）借款人用于購(gòu)買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；
（5）房屋銷（預(yù)）售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）（復(fù)印件）；
（6）貸款行規(guī)定的其他文件和資料
4 ? 房貸政策
為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2012年4月國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)十條》要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人第一房貸實(shí)行差別化信貸：
對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
個(gè)人一手住房貸款是指興業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買各類型住房（不含二手住房）的貸款。
4.1 ? 產(chǎn)品特色
提供還款寬限期服務(wù)，即為借款人提供從每月固定還款日至當(dāng)月月末，最長(zhǎng)可達(dá)10天的寬限期。在寬限期內(nèi)任意時(shí)間還款均屬正常還款，不收逾期利息和罰息，也不影響個(gè)人信用記錄。
申請(qǐng)條件
1、年齡在18周歲（含）以上65周歲（含）以下，有合法有效身份證明、居住證明、收入證明、無(wú)不良信用記錄、具有完全民事行為能力的自然人；
2、申請(qǐng)人年齡與借款期限之和不超過(guò)70；
3、有購(gòu)買住房合同或協(xié)議，且借款人支付符合規(guī)定的首付款；
4、借款人的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，具有償還貸款本息的能力；
5、有經(jīng)辦理銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保；
6、在辦理銀行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶，并通過(guò)自然人生家庭理財(cái)卡辦理貸款支用和償還等結(jié)算業(yè)務(wù)；
7、該辦理銀行規(guī)定的其他條件。
額度、期限和利率
1、對(duì)首次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款金額最高不超過(guò)抵押物凈值的80%。具體貸款成數(shù)政策可咨詢當(dāng)?shù)胤中小?br />
2、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年，且貸款期限加借款人年齡不超過(guò)70。
3、首次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款利率不低于中國(guó)人民銀行公布相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。其他情況貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)貸款利率及相應(yīng)的浮動(dòng)比例內(nèi)執(zhí)行，具體利率執(zhí)行政策請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)胤中小?br />
貸款償還方式
期限在一年（含）以內(nèi)的個(gè)人住房貸款，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；也可實(shí)行按月（或按季）計(jì)息，到期結(jié)清貸款本息。
期限在一年以上的個(gè)人住房貸款，本息償還可采用等額本息還款法、等額本金還款法及其他興業(yè)銀行認(rèn)可的方式。
4.2 ? 提前還貸
因?yàn)樾枨筇嵩邕€貸的房貸者，更要細(xì)心核查提早還貸請(qǐng)求后要審計(jì)，申批也需求定然的光陰。貸款人假如要提早還貸的話，正常要在電話或者書面請(qǐng)求后，照顧本人的身份證、貸款合約到銀號(hào)操持款人作為受托人要照顧房產(chǎn)證，結(jié)清證實(shí)和質(zhì)押正在銀號(hào)的他項(xiàng)義務(wù)證去各區(qū)建委自行辦了解質(zhì)押。沒(méi)有過(guò)需求留意的是，假如就餐者沒(méi)有一次性結(jié)。保單的正正本和發(fā)單，掛電話給有關(guān)安全企業(yè)，預(yù)定退保即可。假如是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的存戶和業(yè)主，最好還要找業(yè)余的擔(dān)保服務(wù)組織來(lái)做拜托公證，免得涌現(xiàn)業(yè)主提早還款后存戶沒(méi)有買或者是存戶審計(jì)手續(xù)。
一、提早還貸勿忘退保。
貸款人正在操持借款時(shí)，銀號(hào)都會(huì)操持質(zhì)押注銷。合肥小額借款各家銀號(hào)關(guān)于提早還貸的請(qǐng)求也有所沒(méi)有同，比方有要操持提早還貸手續(xù)，合肥小額借款銀號(hào)正常請(qǐng)求貸款人提早15個(gè)任務(wù)日內(nèi)外提交書面或者電話請(qǐng)求，銀號(hào)接到貸款。假如是結(jié)清全副尾款的貸款人，合肥小額借款正在銀號(hào)打算出盈余借款額后，便于貸款人取出剩余的錢來(lái)提早還貸
二、解質(zhì)押沒(méi)有可無(wú)視。
用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主跌價(jià)的危險(xiǎn)。借款人提早結(jié)清全副尾款后，銀號(hào)會(huì)出示結(jié)清證實(shí)，貸款人照顧銀號(hào)開(kāi)具的借款結(jié)清證實(shí)復(fù)制件、原各家銀號(hào)的制度后再做計(jì)劃。
三、提早還貸需預(yù)備。
眼前，部分銀號(hào)會(huì)本人去解質(zhì)押，解質(zhì)押后需貸款人本人去銀號(hào)拿回房本復(fù)制件。能夠會(huì)有變化，銀號(hào)規(guī)則提早還貸要是1萬(wàn)的成數(shù)倍，部分銀號(hào)需求收取定然數(shù)額的守約金等。存戶假如結(jié)清借款的話，定然沒(méi)有要忘卻去解質(zhì)押某個(gè)，清盈余借款，是沒(méi)有能請(qǐng)求退保的。
申請(qǐng)資料
1、借款人及配偶有效身份證件、戶口簿、婚姻證明（未婚的提供未婚聲明）；
2、借款人及配偶的經(jīng)濟(jì)收入證明、其他資產(chǎn)證明；
3、《興業(yè)銀行個(gè)人住房（商用房）借款申請(qǐng)表》；
4、《商品房銷（預(yù)）售合同》/《房地產(chǎn)買賣合同》；
5 ? 銀行分析
16家上市銀行和部分外資行及中小銀行的個(gè)人住房貸款情況，比較發(fā)現(xiàn)：大型外資行最好不要碰，股份制銀行不可取，四大行中優(yōu)先考慮農(nóng)行，恒生銀行利率打折最優(yōu)惠。
恒生利率優(yōu)惠最低8.5折
東亞渤海平均上浮30%最高
從房貸上說(shuō)，不得不承認(rèn)恒生銀行是一家讓人印象深刻的銀行。這是信托網(wǎng)記者調(diào)查的所有銀行中唯一一家可以低于基準(zhǔn)利率的銀行，在7折利率優(yōu)惠早已銷聲匿跡時(shí)，恒生銀行無(wú)疑會(huì)讓購(gòu)房者欣喜、驚訝，并且感到疑惑。
從陸家嘴附近的恒生銀行的房貸工作人員胡小姐口中記者得知，2016年恒生銀行的首套房首付3成，貸款利率是7折優(yōu)惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基準(zhǔn)利率。“首套房，如果購(gòu)買的是和我們銀行合作的樓盤，利率是7折優(yōu)惠；如果是非合作樓盤，就是9折。”
同樣是外資行，東亞和恒生銀行就像是兩個(gè)極端，在利率上，恒生是最低的，東亞卻是最高的。
東亞銀行兩個(gè)支行的工作人員都表示，東亞2012年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是異常之高。“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我們的超VIP客戶。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要優(yōu)惠，除非你要買的房子價(jià)格非常高，比如1000萬(wàn)。”
不過(guò)東亞陸家嘴支行的黃小姐則表示，2012年該支行二套房的貸款利率上浮35%，不過(guò)基本不做。
和東亞銀行一樣比較高的還有渤海銀行，這家銀行甚至比東亞更昂貴。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套還是二套，利率均上浮30%。
除了像恒生、東亞和渤海等這些比較特殊的銀行外，2012年其它多家銀行的首套房貸款幾乎都是首付3成，最低基準(zhǔn)利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。
比較特殊的利民利得財(cái)富像建行、光大和上海銀行，首套房是一般首付4成；興業(yè)銀行和深發(fā)展的二套房利率是上浮20%；興業(yè)和上海銀行二套房首付分別是7成和5成。
工行額度充足放款快，購(gòu)房?jī)r(jià)格有限制
2011年1月份底，上海地區(qū)頒布限購(gòu)令細(xì)則，明確表示上海本地人最多購(gòu)房?jī)商祝獾厝嗽谏虾Ｗ疃噘?gòu)房一套。滬上各家銀行根據(jù)政策要求，已不再受理第三套住房貸款。2012年的首套房和二套房貸款已經(jīng)很棘手。
中信銀行徐匯支行、深發(fā)展市西支行和陸家嘴浦東南路上的銀行基本都不做房貸了。各家銀行都表示，年底將近，銀行貸款額度緊張，放款時(shí)間說(shuō)不準(zhǔn)。四大行中，肇嘉浜路上的工行和農(nóng)行相對(duì)額度比較充足。對(duì)于急于貸款的購(gòu)房者，可以優(yōu)先考慮到放款比較順利的銀行去。
從貸款首付和利率兩方面考慮，工行、交行、招行、寧波和江蘇銀行等是最優(yōu)惠的，首套房都是首付3成，基準(zhǔn)利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。
不過(guò)也有各種條件限制。工行只有對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格在800萬(wàn)以上的客戶才會(huì)發(fā)放貸款，“接下來(lái)一兩星期可能會(huì)降低標(biāo)準(zhǔn)。”工行肇嘉浜路支行的房貸經(jīng)理說(shuō)道。
寧波銀行的首套房利率是基準(zhǔn)利率或上浮5%，“做到基準(zhǔn)利率比較難，要求是客戶必須是沒(méi)有其它貸款或者負(fù)債的。同時(shí)我們銀行是按照利率高低來(lái)放款的，利率高的先放款。”
對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，不僅要從貸款利率上選擇銀行，還要看將來(lái)可能的還款方式。一些銀行在還款方式上進(jìn)行了創(chuàng)新，比如渤海銀行提出“存抵貸”，“客戶在我們這里存一天的錢，我們按照貸款利率給他算一天的利率，返還給他，用來(lái)沖抵貸款。”
此外，還有深發(fā)展的“雙周供”，同樣是先還利息，不過(guò)是增加了還款次數(shù)，比等額本息還款總額更少。
5.1 ? 提取
貸款的提取主要有以下兩種方式:
直接提款。借款合同生效后,借款人按照合同約定的用款計(jì)劃,將所借款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開(kāi)立的存款戶。
專項(xiàng)提款。借款合同生效后,由借款人委托貸款行按借款合同約定的時(shí)間,將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開(kāi)發(fā)商在有關(guān)銀行開(kāi)立的存款戶內(nèi)。采取專項(xiàng)提款方式的借款人,在提取貸款時(shí),必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。
用住房公積金發(fā)放的貸款,采取專項(xiàng)提款方式。
5.2 ? 償還
償還貸款本息的方式由借貸雙方商定,并在借款合同中載明,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實(shí)行到期一次還本付息,利隨本清;貸款期限在1年以上的,按月歸還貸款本息,一般有:
月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。
累進(jìn)還款法,貸款期內(nèi),逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額,但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。
5.3 ? 注意事項(xiàng)
1、按期歸還貸款本息。
2、不提供虛假文件或資料
3、未經(jīng)貸款銀行同意,不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與或重復(fù)抵押。
4、不擅自改變貸款用途,挪用貸款。
5、配合貸款銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
6、不與其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。
7、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)時(shí),借款人要按貸款銀行的要求落實(shí)新保證或新抵押(質(zhì)押)。
5.4 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析
個(gè)人信用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
這是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風(fēng)險(xiǎn)及擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn)兩類。
對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開(kāi)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，一個(gè)必須解決的問(wèn)題是既要獲得有關(guān)申請(qǐng)人充分的信用資料，又不用投入過(guò)多的時(shí)間和成本。在國(guó)外，貸款銀行均通過(guò)商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來(lái)完成信用調(diào)查工作，但由于我國(guó)個(gè)人資信制度尚未建立，對(duì)個(gè)人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標(biāo)準(zhǔn)，銀行只能以借款人所在單位開(kāi)具的收入證明等材料作為信用評(píng)定的依據(jù)，其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定，對(duì)個(gè)人收入的核實(shí)成本較高。個(gè)人住房貸款年限最長(zhǎng)可達(dá)30年，在這樣長(zhǎng)的時(shí)間跨度內(nèi)無(wú)法對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行持久的監(jiān)控，現(xiàn)階段商品房?jī)r(jià)格較高，每月的還本付息負(fù)擔(dān)較重，一旦借款人失業(yè)或正常收入減少便有可能產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。
擔(dān)保人(即開(kāi)發(fā)商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔(dān)保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內(nèi)按時(shí)清償相關(guān)債務(wù)，按照約定理應(yīng)由擔(dān)保人在借款人未取得兩證(國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證)之前或貸款終結(jié)之前履行其連帶責(zé)任，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)也是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況、支付能力也是很難準(zhǔn)確把握的，因此也極易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
欺詐風(fēng)險(xiǎn)
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規(guī)，捏造事實(shí)、隱瞞真相，采取不正當(dāng)手段套取銀行資金，騙取根本無(wú)償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產(chǎn)遭受損失的行為。重復(fù)抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開(kāi)收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開(kāi)發(fā)商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開(kāi)發(fā)商與借款人聯(lián)手制造出的欺詐行為。
銀行風(fēng)險(xiǎn)
隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的急劇上升，各銀行在“簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦理個(gè)人住房貸款的速度，這種服務(wù)上的改進(jìn)，無(wú)疑帶來(lái)了住房信貸消費(fèi)群的擴(kuò)大，直接促進(jìn)了住房市場(chǎng)購(gòu)買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過(guò)程中過(guò)于追求效率而忽視了貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，將會(huì)造成相關(guān)法律手續(xù)及文本的缺漏，從而直接導(dǎo)致貸款的損失。
抵押物風(fēng)險(xiǎn)
這是抵押物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題所造成的風(fēng)險(xiǎn)。如在個(gè)人住房貸款尚未清償期間，由于城市建設(shè)規(guī)劃，拆遷等因素而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，盡管政府出臺(tái)了相關(guān)辦法對(duì)此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是拆遷補(bǔ)償后，其補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房市場(chǎng)價(jià)格，即使貨幣化補(bǔ)償金全部用于還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權(quán)人(銀行)無(wú)法實(shí)施抵押權(quán)的物上代位權(quán)，即可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)替代風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物處分引起的風(fēng)險(xiǎn)
這是指借款人不能清償債務(wù)時(shí)，銀行依法對(duì)貸款抵押物進(jìn)行處置以償還貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：(1)執(zhí)行難。由于我國(guó)目前尚未形成完善的社會(huì)保障體系，當(dāng)借款人發(fā)生信用危機(jī)而形成不良貸款時(shí)，銀行正常行使抵押物處分權(quán)比較困難，其權(quán)益難以得到保障。其實(shí)這已不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而可能延伸為一個(gè)政府極為棘手的社會(huì)問(wèn)題，因?yàn)槿魏我粋€(gè)政府都不會(huì)讓失業(yè)的人再一次“流離失所”。雖然在產(chǎn)權(quán)房抵押時(shí)，房產(chǎn)抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時(shí)的有力依據(jù)，我們還不免要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。(2)變現(xiàn)難。銀行欲通過(guò)拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果遇到有價(jià)無(wú)市的狀況，那么銀行雖然實(shí)現(xiàn)了對(duì)抵押物的占有，但抵押權(quán)尚未真正實(shí)現(xiàn)。此外，個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)，抵押房屋可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化和自然損耗而貶值，變現(xiàn)價(jià)值較貸款時(shí)原售價(jià)按抵押率打折后的價(jià)值還要低，從而造成銀行資產(chǎn)的損失。
貸款條件風(fēng)險(xiǎn)
這是指?jìng)€(gè)人住房貸款的按揭成數(shù)、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經(jīng)濟(jì)狀況的變化而對(duì)貸款產(chǎn)生的影響。如2012年銀行一般所采用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發(fā)生借款人無(wú)力還貸的情況，采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金余額在不斷降低，相對(duì)而言貸款風(fēng)險(xiǎn)要小得多。此外，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期貸款流動(dòng)性差，相對(duì)于短期借款亦具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。
其他風(fēng)險(xiǎn)
其他不可抗風(fēng)險(xiǎn)：其一，為自然災(zāi)害及人為傷害風(fēng)險(xiǎn)，如水災(zāi)、火災(zāi)、地震及戰(zhàn)爭(zhēng)等使房屋毀壞，貸款無(wú)法收回；其二，房地產(chǎn)業(yè)因客觀經(jīng)濟(jì)大氣候影響，行業(yè)蕭條，造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)；其三，借款人意外地喪失勞動(dòng)力或突然死亡也應(yīng)劃作此種風(fēng)險(xiǎn)。
