應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2 ? 計算土地增值稅的扣除項目
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
3.1 ? 土地增值稅計算案例1：
我公司開發的一個房地產開發項目已經竣工結算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，賬面房地產開發費用為200萬元。已經繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。
第一步，計算扣除項目金額
1、購買土地使用權費用：300萬元
2、開發土地、新建房及配套設施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500萬元
3、計算加計扣除：
（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元
4、房地產開發費用：
因為你企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除項目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元
第二步，計算增值額
商品房銷售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000萬
增值額＝商品房銷售收入－扣除項目金額合計
＝4,000－2,510＝1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超過扣除項目金額50％，未超過100％
第四步，計算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
＝1,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
＝470.50萬元
3.2 ? 土地增值稅計算案例2：
企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額為1000萬元；房地產開發成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元；該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用扣除比例為5%；該企業允許扣除的房地產開發費用為多少？
允許扣除的房地產開發費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）
3.3 ? 土地增值稅計算案例3：
某企業轉讓一棟舊倉庫，取得轉讓收入600萬元，繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經評估該倉庫六成新。該企業轉讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元？
收入總額=600（萬元）
扣除項目合計=800×60%+32=512（萬元）
增值額=600-512=88（萬元）
增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。
應繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4（萬元）
3.4 ? 土地增值稅計算案例4:
某房地產開發企業轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，房地產開發費用為40萬元，該企業沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按10%計算，轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元？
扣除項目金額=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（萬元）
增值額=1000-385=615（萬元）
增值率=615÷385×100%=159.74%
應納稅額=615×50%-385×15%=249.75（萬元）
3.5 ? 土地增值稅計算案例5:
2009年7月某房產開發公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉讓土地使用權應繳納多少土地增值稅？
扣除項目金額=1200+40+35=1275（萬元）
增值額=1800-1275=525（萬元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%
應納稅額=525×30%=157.5（萬元）
3.6 ? 土地增值稅計算案例6：
某公司銷售一棟已經使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？
扣除項目金額=800×50%+30=430（萬元）
增值額=500-430=70（萬元）
增值率=70÷430×100%=16.28%
應納稅額=70×30%=21（萬元）
3.7 ? 土地增值稅計算案例7：
某縣城一家房地產開發企業2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發相關成本、費用有：
（1）支付土地使用權價款1400萬元；
（2）取得土地使用權繳納契稅42萬元；
（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環衛綠化工程費用60萬元；
（4）發生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當地政府規定，房地產開發企業發生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。
1、該房地產開發企業2008年度應繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加
=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元）
2、該房地產開發企業計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？
價款=1400×80%=1120（萬元）
開發成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（萬元）
開發費用=（1120+1833.6）×9%=265.82（萬元）
稅金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（萬元）
加計扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（萬元）
允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）
3、2008年度該房地產開發企業應繳土地增值稅多少萬元？
增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元）
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
應納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（萬元）
4、該企業應繳納企業所得稅多少萬元？（不考慮房產稅、印花稅）。
應納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（萬元）
3.8 ? 土地增值計算稅案例8：
某縣城房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規定繳納了營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元，開發成本2000萬元，房地產開發費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規定房地產開發費用的計提比例為10%。轉讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？
1、應繳納營業稅=9500×%=475（萬元）
2、應繳納城建稅、教育費附加=475×（5%+3%）=38（萬元）
3、扣除項目金額=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（萬元）
4、增值額=9500-4413=5087（萬元）
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、應納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55（萬元）
3.9 ? 土地增值稅計算案例9:
2016年王某因改善居住條件，經主管稅務機關申報核準轉讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉讓房價款24萬元。經評估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉讓時，李某已按國家統一規定繳納手續費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應繳納多少土地增值稅？
從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。
3.10 ? 土地增值稅計算案例10：
某中外合資房地產開發公司，2009年發生以下業務：
（1）1月份通過競拍取得市區一處土地使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用24萬元；
（2）以上述土地開發建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2；
（3）普通標準住宅樓開發成本300萬元，寫字樓開發成本620萬元；
（4）分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分攤；
（5）9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元；
（6）9月底將寫字樓與他人聯營開設一商場，共同承擔經營風險，寫字樓稅務機關的核定價格是1500萬元。
其他相關資料：該房地產公司所在的省規定，按土地增值稅暫行條例規定的最高限額計算扣除房地產開發費用；如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉讓房地產取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數。
（1）公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元？
（2）該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元？
（3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元？
（4）公司寫字樓對外投資業務應納的土地增值稅是多少萬元？
（1）應扣除的土地使用權的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發成本=300（萬元）
公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（萬元）
稅金=1080×5%=54（萬元）
其他扣除項目=（300+312）×20%=122.4（萬元）
代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除。
可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元）
（2）收入總額=1080（萬元）
可扣除項目合計=905（萬元）
增值額=1080-905=175（萬元）
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。
（3）應扣除的土地使用權的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發成本=620（萬元）
應扣除的開發費用=（312+620）×10%=93.2（萬元）
以不動產對外投資，不繳納營業稅。
其他扣除項目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元）
（4）收入總額=1500（萬元）
可扣除的項目合計=1211.6（萬元）
增值額=1500-1211.6=288.4（萬元）
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%
應繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52（萬元）
4 ? 土地增值稅的計算方法及公式
土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
5 ? 土地增值稅超率累進稅率表
? ? ? 級數 土地增值額 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?稅率% 速算扣除系數
? ? ? ?1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?30 ? ? ? ? ?0
? ? ? ?2 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 ? ? ? ? ? ? ???40 ? ? ? ? ?5%
? ? ? ?3 增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 ? ? ? ? ? ? ?50 ? ? ? ? ?15%
? ? ? ?4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 60 ? ? ? ? ? 35%
