1.1 ? 一、營(yíng)業(yè)稅及附加（出讓方）
1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。
1.2 ? 二、印花稅和契稅（雙方）
1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0。05%的印花稅。
2、按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
1.3 ? 三、土地增值稅（出讓方）
1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。
為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)
（0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。
A房地產(chǎn)開發(fā)商手中有N個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價(jià)款4000萬元，其余契稅及出讓印花稅等不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。現(xiàn)該地塊市價(jià)8000萬元，A公司欲以8000萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運(yùn)用不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)納稅情況進(jìn)行分析計(jì)算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計(jì)土地過戶的印花稅）。
2.1 ? （一）直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓
1.營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，因此A公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為（8000－4000）×5%=200萬元。
2.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為8000－4200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應(yīng)繳土地增值稅3800×40%－4200×5%=1310萬元。
3.企業(yè)所得稅。按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅（8000－4000－200－1310）×25%=622.5萬元。
4.契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3％～5％，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。福州地區(qū)的稅率為3％，因此B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬元。
綜上計(jì)算，如采用土地直接轉(zhuǎn)讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬元。
2.2 ? （二）生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓
A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬元。
1.營(yíng)業(yè)稅計(jì)算同方式一，營(yíng)業(yè)稅額為（8000－4000）×5%=200萬元。
2.土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條第二款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。
A公司投入建設(shè)費(fèi)用10萬元，可以得到開發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬元，增值額為8000－5012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%－5012×5%=944.6萬元。
3.企業(yè)所得稅。A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35萬元4.契稅B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬元。
A公司采用投入開發(fā)費(fèi)用10萬元后辦理轉(zhuǎn)讓，得到土地增值稅開發(fā)成本加計(jì)20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元，比方案一直接土地轉(zhuǎn)讓少繳稅款276.55萬元。
2.3 ? （三）變土地轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)讓股權(quán)
A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬元。再用10萬元現(xiàn)金注冊(cè)一全資子公司C，將已開發(fā)整理土地對(duì)全資子公司C進(jìn)行增資，土地過戶后將C公司100%股權(quán)以8010萬元直接轉(zhuǎn)讓給B公司。
1.營(yíng)業(yè)稅。A公司投資轉(zhuǎn)讓土地不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002] 191號(hào)）規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.土地增值稅。《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006] 21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995] 048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應(yīng)繳納土地增值稅。
土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額為（4000+10）×1.2=4812萬元，土地增值額8000－4812=3188萬元，土地增值率為3188÷4812=66.25%，應(yīng)繳土地增值稅3188×40%－4812×5%=1034.6萬元。
3.企業(yè)所得稅。A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85萬元。
4.契稅。《關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國稅函[2008] 514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。
另外，由于A公司將C公司100%股權(quán)作價(jià)8010萬元轉(zhuǎn)讓給B公司，根據(jù)財(cái)稅[2002] 191號(hào)規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
因此，A公司將土地對(duì)全資子公司進(jìn)行增資，再將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬元。
根據(jù)上述分析，方案一中A公司直接轉(zhuǎn)讓土地，A公司、B公司總應(yīng)繳稅款為2372.5萬元；方案二中A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理再行轉(zhuǎn)讓，A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬元。方案三公司先開發(fā)整理土地，再用土地注冊(cè)公司，然后轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地，總稅負(fù)為1773.45萬元。顯然方案三為最優(yōu)，比方案一節(jié)約稅金599.05萬元，比方案二節(jié)約稅金322.5萬元。
3 ? 土地轉(zhuǎn)讓稅法律知識(shí)
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第十九條
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第二十二條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第二十四條 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。
