1 ? 農(nóng)村宅基地糾紛案例（一）
杜某是臨沂市某村委村民，在該村有宅基地一處，1992年杜某與李某（非本村村民）簽訂合同一份，約定杜某將該宅基地使用權(quán)以13000元的價(jià)格賣給李某，不得反悔。協(xié)議簽訂后，李某將13000元支付給杜某，并在宅基地上自己出資構(gòu)建房屋進(jìn)行居住。2012年村委進(jìn)行舊村改造，將李某居住的房屋拆遷，另?yè)裢恋貥?gòu)建了樓房后進(jìn)行還建，李某依據(jù)自己被拆遷房屋的面積選購(gòu)樓房?jī)商祝⒀a(bǔ)交款項(xiàng)26萬(wàn)余元。
2012杜某將李某訴至法院，認(rèn)為1992年的宅基地買賣合同違反法律規(guī)定，要求確認(rèn)該合同無(wú)效。庭審中還表示，李某之所以能還建兩套樓房，是因?yàn)橘?gòu)買了宅基地，所以要求李某給杜某一套樓房。李某認(rèn)為，雖然宅基地使用權(quán)買賣合同是無(wú)效的，但是原宅基地已被村委以拆遷還建的形式收回另作他用，李某無(wú)法返回給杜某。當(dāng)時(shí)買宅基地時(shí)，沒(méi)有地上附屬物，李某自己出資在宅基地上構(gòu)建了房屋，而村委也是依據(jù)房屋才還建給李某兩套樓房，并且自己還補(bǔ)交了余款，杜某要求要一套樓房沒(méi)有依據(jù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《土地管理法》規(guī)定宅基地使用權(quán)不得隨意買賣，因此杜某與李某之間的宅基地買賣合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同雙方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，不能返還或無(wú)需返還的折價(jià)補(bǔ)償。因本案中宅基地已被村委拆遷還建，李某也沒(méi)有使用權(quán)了，不能返還，故應(yīng)對(duì)杜某進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。而1992年宅基地買賣合同簽訂時(shí)李某支付給杜某的13000元，是當(dāng)時(shí)的對(duì)價(jià)，可以算作對(duì)杜某的宅基地補(bǔ)償款。村委還建給李某的樓房，是基于李某自己出資構(gòu)建的房屋而不是基于宅基地，杜某無(wú)權(quán)向李某要樓房。因此判決支持杜某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)杜某和李某之間的買賣合同無(wú)效。
評(píng)析：
本案雖然判決杜某勝訴，但實(shí)際杜某是敗訴了。因?yàn)槎拍车谋疽馐峭ㄟ^(guò)確認(rèn)合同無(wú)效，來(lái)要宅基地，李某不能給宅基地就給其一套樓房，而法院對(duì)此未予以支持。杜某忽略了一點(diǎn)，那就是原來(lái)的宅基地已經(jīng)被村委收回了，李某也沒(méi)有使用權(quán)了，李某無(wú)法進(jìn)行返還。而李某還建得來(lái)的樓房不是因?yàn)檎剡€建的，而是依據(jù)宅基地上的房屋還建來(lái)的，或者說(shuō)是依據(jù)李某自己的財(cái)產(chǎn)得來(lái)的，所以杜某向李某主張樓房的意圖沒(méi)有法律依據(jù)。
2 ? 農(nóng)村宅基地糾紛案例（二）
1981年2月，黃某以一戶三人（黃某與妻子張某、大兒子）名義申請(qǐng)了宅基地建房。同年12月，小兒子出生。2002年大兒子結(jié)婚，黃某因車禍去世。 2003年，小兒子因結(jié)婚另行申請(qǐng)了宅基地建房；大兒子也將房屋拆除，在原宅基地上建了新房，張某隨大兒子居住。2004年，大兒子居住房屋面臨拆遷，獲得了拆遷補(bǔ)償款10萬(wàn)余元和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款36萬(wàn)余元。小兒子得知后，認(rèn)為宅基地補(bǔ)償款屬于申請(qǐng)宅基時(shí)的黃某、張某和大兒子共同所有，三人應(yīng)各享有 12萬(wàn)余元。父親黃某已經(jīng)去世，其享有的12萬(wàn)余元應(yīng)作為遺產(chǎn)由母親、哥哥和自己共同繼承。大兒子反對(duì)，雙方對(duì)簿公堂。
判決
法院審理后認(rèn)為，該案從表面看爭(zhēng)議標(biāo)的是宅基地補(bǔ)償款，實(shí)質(zhì)是對(duì)宅基地使用權(quán)歸屬的爭(zhēng)議。因宅基地使用權(quán)是宅基地補(bǔ)償款的發(fā)生原因，明確了宅基地使用權(quán)的主體即明確了宅基地補(bǔ)償款的所有者。宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，與農(nóng)民個(gè)人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格緊密相關(guān)，因出生而獲得（但并不一定實(shí)際享有），因死亡而消滅。黃某于2002年因車禍死亡，自然失去其集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，不再是宅基地使用權(quán)的主體，宅基地補(bǔ)償款當(dāng)然也無(wú)權(quán)享有。小兒子要求分割宅基地補(bǔ)償款的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，判決駁回。
評(píng)析
我國(guó)繼承法第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。”本文所要討論的是：宅基地使用權(quán)（本文所指是農(nóng)村宅基地使用權(quán)，城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)屬于歷史遺留問(wèn)題，不作討論）是否是“財(cái)產(chǎn)”，以及是否為“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”。
一、從宅基地使用權(quán)的外部關(guān)系來(lái)看，其是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，是特殊的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承
在大陸法系物權(quán)體系上，宅基地使用權(quán)歸屬用益物權(quán)。一般而言，用益物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，是一項(xiàng) “特殊的財(cái)產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性。從我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定來(lái)看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無(wú)需交納其他費(fèi)用，原則上是無(wú)償取得。第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民“居者有其房”而設(shè)立，具有社會(huì)保障職能。
宅基地使用權(quán)的特性決定了它是一項(xiàng)不適于繼承的“特殊財(cái)產(chǎn)”：基于取得上的無(wú)償性，如允許其繼承，將使繼承人無(wú)端受益，有違公平理念；人身依附性決定了它必須因具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得、因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)（繼承）問(wèn)題；而福利性質(zhì)決定了如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大。因此，土地管理法規(guī)定村民一戶只能擁有一處宅基地。
二、從宅基地使用權(quán)的內(nèi)部關(guān)系來(lái)看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為遺產(chǎn)繼承
共同共有以共同關(guān)系的存在為前提，因共同關(guān)系的產(chǎn)生而產(chǎn)生，因共同關(guān)系的消滅而消滅。在共同關(guān)系存續(xù)期間，各共有人之間不產(chǎn)生份額問(wèn)題，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的全部享有平等的權(quán)利，承擔(dān)平等的義務(wù)，不得請(qǐng)求分割共有物。根據(jù)學(xué)者通說(shuō)，我國(guó)目前主要在以下場(chǎng)合成立共同共有：一是因夫妻關(guān)系的存在而產(chǎn)生的夫妻之間的共同共有；二是因家庭關(guān)系的存在而產(chǎn)生的家庭共有；三是因遺產(chǎn)未分割而產(chǎn)生的繼承人之間的共同共有。
宅基地使用權(quán)是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)，與家庭關(guān)系密切相連。按照共同共有的法理，家庭成員對(duì)宅基地使用權(quán)享有平等的權(quán)利、承擔(dān)平等的義務(wù)，家庭成員之間不產(chǎn)生份額的問(wèn)題。在家庭關(guān)系存續(xù)期間，家庭成員不得請(qǐng)求分割，只要家庭關(guān)系存在，宅基地使用權(quán)的共同共有關(guān)系就存在。家庭個(gè)別成員的死亡，并沒(méi)有導(dǎo)致家庭關(guān)系的消亡，也就不會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的分割問(wèn)題，無(wú)法形成死亡人對(duì)宅基地使用權(quán)的個(gè)人份額。也就是說(shuō)，“被繼承人”死亡前，宅基地使用權(quán)并非其個(gè)人財(cái)產(chǎn)； “被繼承人”死亡后，家庭關(guān)系仍然存在，宅基地使用權(quán)沒(méi)有分割，仍然是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)而非“被繼承人”的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。既然宅基地使用權(quán)并非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，自然不能作為遺產(chǎn)繼承。
3 ? 農(nóng)村宅基地糾紛案例（三）
村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便與同村王某簽訂了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李某將這份宅基地以5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王某，王某將款項(xiàng)支付給李某。當(dāng)王某開始建房時(shí)，被鄰居張某阻止，致使王某無(wú)法建房。王某以侵權(quán)為由，將鄰居張某訴至法院，請(qǐng)求停止侵權(quán)，排除妨礙。鄰居張某以王某無(wú)權(quán)取得宅基地使用權(quán)為由，請(qǐng)求駁回李某的訴訟請(qǐng)求。
評(píng)析意見
一、本案涉及的法律問(wèn)題
1、李某能否取得這份宅基地的使用權(quán)。《土地管理法》第62條規(guī)定： “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其他宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，李某在已擁有宅基地的情況下，顯然不能取得這份宅基地的使用權(quán)。
2、李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。根據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同視為無(wú)效合同。從本案來(lái)看，該宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反土地管理法規(guī)定為無(wú)效合同。
3、王某的訴訟請(qǐng)求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無(wú)效合同，王某不能取得宅基地的使用權(quán)，則王某建房的權(quán)益就不受法律保護(hù)。顯然，鄰居張某就不能構(gòu)成對(duì)王某的侵權(quán)。因此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回王某的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向土地管理部門發(fā)出司法建議書，對(duì)該案所反映的情況予以調(diào)查處理。
二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)
1、宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體。《憲法》第10條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有。《土地管理法》第8條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”則更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。
2、宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織人員。
3、原則上宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。同時(shí)符合以下條件的可以隨同宅基地建筑物轉(zhuǎn)讓：
一、宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；
二、受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
4、宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)摹Ｒ虼苏厥褂脵?quán)是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。
