1 ? 國有劃撥土地

　　需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。

　　2 ? 轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的司法解釋

　　最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說，國有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同，取得國有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無效。

　　最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會現(xiàn)狀和審判實際，從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發(fā)，對當(dāng)事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，又不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認定合同有效。簡單來說，雙方簽訂的原為無效的協(xié)議，在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時不作無效認定。

　　3 ? 結(jié)合該司法解釋

　　3.1 ? 人民法院對當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地糾紛的處理原則

（1）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。
（2）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。因為此時土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。
（3）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。
（4）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。