土地抵押權真的有優先權嗎？

       房地產開發企業利用土地作為抵押物，向銀行貸款或通過銀行辦理委托貸款的情況經常發生，但是，若債務人違約，債權人能否以抵押物拍賣、變賣的價款優先受償呢？實踐中，土地抵押權的實現還受其他法定優先權的制約。

       一、法定優先權的種類

       1、建設工程價款優先受償權

       我國《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”最高人民法院《關于建設工程價款優先受償問題的批復》也明確規定，工程承包人被發包人拖欠的建設工程價款優先于抵押權及其他債權受償。

       2、稅收優先權

       《稅收征收管理法》第45條明確規定：“納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，納稅應當先于抵押權、質權、留置權執行。”根據這一規定，如果企業在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權先于抵押權人處置抵押物并就處置價款優先受償，即使抵押權人已處置抵押物或以折價行使受償，稅務機關也有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追償欠稅企業應繳的稅款。

       3、土地使用權出讓金優先權

       我國《城市房地產管理法》第50條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。”因此，就以劃撥土地使用權抵押的，抵押權的受償順序只能屈居于土地使用權出讓金之后。

       4、職工安置費優先權

       《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》規定，企業破產時，其依法取得的土地使用權轉讓所得，首先用于破產企業職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。《國務院關于在若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用于安置職工。

       5、房屋購買人的排除執行權

       我國法律并未禁止土地使用權被抵押的不得辦理商品房預售許可，但是，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”因此，土地抵押后又在該土地上建成房屋并銷售的，房屋購買人享有對土地抵押權的排除執行權。

       二、對法定優先權的防范及應對措施

       1、借款前加強調查。明確要求借款企業提供完稅憑證及相應的建設工程款支付證明，必要時可直接向稅務機關調查了解企業的納稅情況，要求企業先行完稅。

       2、謹慎估價，確認抵押資產凈值。由于上述優先權存在的基礎都是某種債權的存在，即債務人對優先權人負有債務，因此，在估算和確定抵押物價值時，要剔除債務人對相關的優先權人負有的債務數額。

       3、關注房地產項目銷售情況，尤其重視取得《商品房預售許可證》后借款人沒有將房屋銷售款項用于償還借款的，債權人應及時采取法律措施維護權益。